多地下调土地供应面积 二三线城市土地拍卖分化明显

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在最近公布的2019年土地出让计划中，许多城市的土地出让面积有所减少，有些城市甚至减少了约64.15%。

在“一城一策”的背景下，如何稳定地价？

近日，广州、杭州、南宁2019年土地出让计划相继出台。与2018年相比，一些城市降低了2019年的土地供应目标。以2018年中国土地拍卖量最高的杭州为例，土地供应面积下降了20%以上。

与此同时，尽管整体土地市场依然低迷，一些机构监测的土地出让金同比下降20%以上，但在苏州等实力较强的二线城市，住宅用地曾多次被出售，土地交易的地价已开始一个接一个地上涨。

有分析师指出，由于2019年房地产市场预期不明朗，房地产企业将更加谨慎征地，同时更青睐有触底迹象或政策宽松的强势二线城市，土地市场整体分化将加剧。

减少许多地方的土地供应

作为2019年房地产市场三大政策目标之一，如何稳定土地市场，防止随之而来的住房市场价格异常波动，已成为各地落实调控主体责任的重要任务。

据《21世纪经济报道》记者报道，在最近公布的2019年土地出让计划中，许多城市的土地出让面积有所下降，有些城市甚至下降了约64.15%。

以2018年中国土地拍卖金额最高的杭州为例。2019年，全市转移规划包括356块土地，总转移面积为13，423亩，其中杭州10个区包括287块土地，总转移面积为11，474亩。2018年，杭州全市计划出让土地322块，总出让面积16884亩，其中杭州10个区共出让土地253块，总面积15115亩。

就土地出让面积而言，2019年杭州市规划土地出让面积比2018年减少20.50%，即3461亩，特别是3249亩。

江苏省无锡也不例外。2019年，无锡市土地供应总量为26220亩，其中住宅用地3750亩。2018年，无锡市土地供应总量和居住用地分别减少1875亩和420亩。

与2018年相比，广西南宁市土地面积减少了64.15%。2019年，南宁计划通过“招标、拍卖、挂牌”方式出让总面积10594亩，2018年计划出让面积29547.9亩。然而，南宁市的住宅用地供应有所增加。

广州是少数几个土地面积持续增长的城市之一。根据广州市规划和自然资源局官方网站发布的《2019年广州市建设用地供应规划》的土地面积，2019年广州市将供应346种土地，总面积超过2038万平方米(30570亩)，而2018年广州市规划土地供应总量为19.39平方公里(29085亩)。与2018年相比，2019年出售的土地面积增加了近5.1%。

《21世纪经济报道》记者还指出，作为楼市供方改革的重要组成部分，建立住房保障体系和增加经济适用房用地的供应也反映在各地的土地供应计划中。

北京方面提出，到2019年，多渠道筹集5万套租赁住房和6万套政策性住房，完成1.15万套棚户区改造；广州已明确表示，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成3.2万套保障性安居工程；上海拟新增各类保障性住房8万套；深圳拟增加人才住房、房型商品房和公共租赁住房建设，建设人才住房和经济适用房8万套，供应3.4万套。

土地市场分化

根据中国土地调查与规划研究院今年2月发布的《中国主要城市2018年第四季度土地价格监测报告》，2018年第四季度，中国主要城市监测的土地价格总水平为4335元/平方米，住宅用地价格为7080元/平方米，同比分别增长6.17%和8.55%，各种用途的土地价格同比增速有所放缓。

这一放缓趋势在2019年继续，土地市场成交量仍然疲软。根据上海市工商局发布的数据，2019年1月至2月，40个城市年初累计土地交易面积为7662万平方米，同比下降16.2%；土地出让金累计3553.5亿元，同比下降20.9%。其中，2月份，40个典型城市的土地平均交易价格为4194元/平方米，环比小幅上升1.7%，同比下降11.3%。与2018年同期相比，土地价格大幅下降。

在土地供应方面，热点城市的土地供应速度与上述土地供应计划一致，土地供应速度有所放缓。根据中智研究所发布的数据，从2019年1月到2月，十大热点城市的住宅用地供应总量下降了50%。除成都、上海、天津和北京外，供应均超过去年同期，武汉、杭州、南京、广州、重庆和深圳的同比降幅分别达到29%、36%、58%、58%、67%和100%。

2月份，40个典型城市的土地交易溢价为9.2%，比1月份高0.5个百分点，比去年同期低12.1个百分点。根据易居的数据，土地交易的保险费率连续三个月低于2012年的保险费率。

上海易居房地产研究所研究员王若琛认为，从城市的角度来看，一线城市正在实施严格的控制措施。随着部分城市土地总供应量和核心地段土地供应量的增加，交易面积和平均交易价格均有所增加，但整体地价仍保持在较低水平。一些热点二线城市也在继续实施更严格的调控措施，这些热点二线城市的整体土地市场呈现出量价下跌的趋势。进入2019年后，三线城市将重新开启量价双降的模式。这类城市的房地产市场经过行业轮换和上涨后已经处于调整阶段，预计未来地价将继续调整。

《21世纪经济报道》记者注意到，在二、三线城市，土地市场开始显示出分化的迹象。