新城控股负债一年激增千亿 下调2019销售目标折射发展压力

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房地产上市企业观察

新华网财经3月15日电(记者实习生魏)进入2000亿营收的新诚控股下调了2019年业绩目标，力争全年签约销售额达到2700亿元，同比增长22.17%。据此前媒体报道，新城控股2019年的内部业绩目标是3000亿元。值得一提的是，2017年和2018年，新城控股的销售增长率超过了70%。

新城控股董事长王振华在几天前的业绩发布会上承认:“调控政策带来了一些压力，公司降低了最初的增长目标。目前提出的2700亿元是基于5000亿元的价值。根据55%的计算率，它应被视为相对稳定。”

为此，易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国财经网》记者采访时表示:“考虑到新城控股良好的市场基础和城市布局，有望建成。关键是要研究全年不同的房地产市场。周期，注意推动节奏和定价策略。”

最近，新城控股发布了2018年年报。报告期内，公司实现合同销售额约2210.98亿元，同比增长74.8%；合同销售面积约1812.1万平方米，同比增长95.2%。

为了确保有足够的产品出售，新城控股近年来增加了土地和项目储备，这也导致库存急剧增加。截至2018年底，新城控股账户存量为1455.73亿元，同比增长90.59%；截至2017年底，新城控股的库存也增长了93.4%，具体金额为763.79亿元。

中网财经记者还注意到，2018年新城控股242个拟建和在建项目中，有一半以上位于三四线城市，随着棚改货币化的退出，三四线城市进入新一轮休市期。易居研究所的百城房价报告显示，2018年12月，四线城市房价首次停止上涨，新城控股面临一定的去库存压力。

严跃进还告诉中国财经网记者:“新城控股的确面临着一定的去库存化等压力，但三四线城市并不像想象的那样悲观，后续去库存化的机会也不能说是没有。”

随着土地的大量收购，新城控股的债务规模不断扩大。截至2018年末，新城控股负债总额为2793.62亿元，较2017年末的1575.45亿元增长77.32%；尽管资产负债率略有下降，但仍高达84.57%。

新城控股负债中，短期贷款22.7亿元，同比增长202.67%；长期贷款总额约为236.69亿元，同比增长123.7%。新城控股给出的解释是公司土地储备增长迅速，融资需求高。

事实上，融资需求旺盛的新城控股在2018年进行了一系列融资，包括债券、票据和abs产品。根据年报，2018年新城控股的融资活动产生的净现金流量为358.9亿元，较2017年的189.7亿元增长89.2%。

严跃进指出，融资有利于房地产企业的扩张，但同时也会增加债务压力和成本。未来如何降低成本也是这类企业需要考虑的内容。