社科院：去年12月全国房价下跌速度趋缓 总体稳中有降

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近日，中国社会科学院财经研究所发布了《2019年1月中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)。报告显示，2018年12月，中国房价下降速度放缓，下降城市数量减少，整体房价实现稳步下降。在房价良性回调的同时，重点城市二手房成交量持续上升。该报告预测，一线和二线城市房价上涨的驱动力与房价下跌的压力并存。第三，四线城市的房价在短期内将继续向下调整。

房价的总体下降速度趋于减缓，主要城市的住房交易量继续上升

至于住房市场的最新发展，报告显示，2018年12月，全国住房价格下降速度放缓，下降的城市数量减少，整体住房价格实现稳步下降。根据大数据房价指数(bhpi)监测，2018年12月，142个样本城市的平均房价环比下降0.68%，环比下降幅度较上月缩小0.08个百分点。有105个城市的房价环比下降，比上个月减少了两个，占样本数的74%。37个城市环比上升，占样本的26%。对全球经济增长的预期趋于悲观，这使得买家的观望情绪增加；房地产调控政策保持了连续性和稳定性。一些开发商和房屋投资者对房地产调控的预判力度一再下降，空开始逐步降低房价并出售房屋；货币化房改政策的调整对2003年四线城市的房地产热起到了降温作用。

在房价良性回调的同时，重点城市二手房成交量持续上升。大数据监测发现，2018年12月，10个重点城市的二手房成交量指数为110.22，比上个月增长5.6%。近2月，随着房价下跌，重点城市的房屋交易量增加，表明房地产市场基本面相对稳定，潜在的住房需求仍然相对强劲。在房价不断下跌的背景下，不仅整体市场风险可控，而且居民购房负担减轻，房地产调控取得了预期效果。重点城市交易量的扩大，标志着住房市场处于良性调整状态，也为进一步完善住房市场体系和住房保障体系，构建房地产市场健康发展的长效机制提供了有利条件。

一、二线城市房价跌幅明显放缓，三、四线总体继续下行

2018年12月，一、二线城市房价继续向下调整，但房价下降速度明显放缓，下降城市数量也有所减少。根据大数据房价指数(bhpi)的监测，2018年12月，一线城市的平均房价环比下降0.308%，较上月下降1.6个百分点。除了深圳(环比下降0.42%)以外，其他三个一线城市继续下跌。其中，广州小幅下降0.12%，北京小幅下降0.82%，上海小幅下降0.71%。与去年同期相比，2018年12月一线城市的平均同比降幅为1.237%。其中，上海下跌11.28%，北京下跌0.17%，深圳下跌1.42%，广州下跌4.74%。

根据大数据房价指数(bhpi)的监测，2018年12月，二线城市的平均房价环比下降0.701%，较上月下降0.737个百分点。除沈阳外，其他二线城市的房价都有所下降，但下降速度趋于放缓。2018年12月，四线城市平均房价环比下降0.678%，环比下降幅度较上月继续扩大0.09个百分点。在118个样本城市中，有84个城市下跌。下降的城市占71%，与上月大致相同。

与一、二线城市相比，四线城市房价调整的背景不同。自2017年下半年以来，一些一线城市经历了一轮房价调整，四线城市在2018年上半年经历了快速上涨，大多数城市的房价同比涨幅仍然相对较高。由于它刚刚进入调整阶段，它将需要时间来恢复。

预计一、二线城市房价将有涨有跌，四线城市短期内将继续下调

当前房地产市场形势的分析与预测。报告显示，一、二线城市房价上涨的驱动力与下行压力并存。一方面，由于全球资本市场动荡加剧、国内经济增长预期下降以及严格监管政策的影响，短期内一二线城市房价仍存在一定的下行压力；另一方面，一、二线城市是人口和高端产业集群的主要流入地，城市化阶段住房供需矛盾长期存在。自2017年以来，北京、上海和厦门等一些一线和二线城市经历了持续的调整，房价下跌的风险在一定程度上得到释放。目前，一、二线城市房价的上涨趋势主要受严格的调控政策和复杂多变的外部经济环境的影响。一旦外部经济环境好转，一些一线和二线城市的房地产市场可能会率先缓慢复苏。

第三，短期内，四线城市房价将继续向下调整。第三，四线城市本身对住房投资的投机性需求较低，房价的上涨主要受低收入水平和人口吸引力的制约。此外，三四线城市大多仍处于增量住房市场发展阶段。当销售不顺利时，房屋库存会再次增加，这反过来又会进一步加大房价的下行压力。从2017年到2018年，由于货币化分房向第三个四线城市转移的影响以及房价的补充上涨，四线城市2017年和2018年的大部分房价都出现了较大幅度的上涨，客观上需要分阶段降低房价。2019年货币化分房改革政策的调整对四线城市的房价上涨起到了一定的作用。房屋销售的下降将推动四线城市房价的下调。