景瑞控股转型“大资管”：融资成本高企将迎偿债高峰

本篇文章1283字，读完约3分钟

3月20日，景瑞控股(1862，hk)发布的2018年年报显示，报告期内的合同销售额达到252.4亿元，同比增长37.4%；净利润13亿元，同比增长44%；但营业收入同比下降28.1%，至112.7亿元。

《国家商报》记者注意到，自2016年提出向“大资产管理”模式过渡以来，景瑞控股传统开发业务在收入中的比重逐渐下降，重点开发的写字楼和公寓业务收入达到8400万元，同比增长三倍以上。

虽然合同销售额和销售面积均有所增加，但营业收入同比下降28.1%。景瑞控股将其归因于由于转型和升级导致的合并范围内项目的减少，以及资助和合作项目的增加。

利润指标方面，景瑞控股实现净利润13亿元，同比增长44%；股东应占利润10.3亿元，同比增长28%；。

《全国商报》记者注意到，总利润和毛利率的增长与景瑞控股的布局有很大关系。根据年报，在报告期内，景瑞控股出售的51个项目中有41个位于一线和二线城市；在合同销售中，一线和二线城市占96%；在营业收入中，一、二线城市占80%以上。景瑞控股还认为，利润增加“主要是由于三个四线城市布局向一二线城市战略调整，一二线城市库存占比相对较高，导致平均销售价格上升。”

资产负债方面，截至报告期末，景瑞控股总资产478.8亿元，资产负债率81.6%，同比下降2.7个百分点。

值得注意的是，景瑞控股将在未来两年逐步进入偿债高峰期。截至报告期末，景瑞控股未偿债务达到187亿元，同比增长33%。其中，一年内到期债务66.8亿元，同比增长38.9%；一至两年内到期债务为71.3亿元，同比增长99%。这意味着在未来两年，景瑞控股将偿还至少138.1亿元人民币的债务。

另一方面，年初景瑞控股发行的美元债券融资成本也不低。1月底，它宣布发行1.5亿美元2020年到期的优先票据，利率为13%，用于偿还现有债务和一般公司用途。去年4月，其2021年到期的3.5亿美元优先票据的利率仍为9.45%。2018年加权借款成本为7.88%，比上年增长0.9个百分点。

但报告同时显示，截至报告期末，景瑞控股的银行存款和现金为130.7亿元，未使用的银行授信额度为169.5亿元。年内，物业销售回报率达到90.6%。

值得注意的是，2016年，景瑞提出向“大资产管理”模式转型，并在2017年进行了业务重组。目前，已形成五大业务平台:景瑞地产、友悦资产管理、子曰公寓、凯瑞办事处和何复资本。

年报显示，景瑞控股房地产2018年营业收入中，房地产开发业务实现营业收入106.3亿元，占比92.8%，同比下降1.7个百分点；办公及公寓业务实现营业收入8400万元，同比增长320%。

尽管开发业务比重下降，写字楼和公寓业务快速增长，但与大多数多元化的住宅企业一样，传统的房地产开发业务仍是收入和利润的主要来源。

据年报显示，2018年，景瑞控股在征地方面支出151.5亿元，新增项目22个，总规划建筑面积165.9万平方米，征地成本9130元/平方米。截至报告期末，土地储备规划建筑面积为480.4万平方米。粗略估计，上述土地储备的价值接近1000亿元。