富力地产进阶千亿B面：盈利下滑短债承压

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2018年对R&F地产(02777，hk)意义重大。两年前，在错失“1000亿元”之后，R&F地产终于实现了“1000亿元”的梦想。

3月20日，R&F地产披露的2018年度业绩显示，实现股权销售金额1311亿元，同比增长60.3%，为五年来最高水平；收入768.6亿元，同比增长30%；核心净利润95.3亿元，同比增长49%；毛利率上升至36.4%，比2017年增长1个百分点。与此同时，R&F 2018年的利润水平大幅下降，仅为87.28亿元，同比下降59%。

《国家商报》记者注意到，R&F面临一定的短期债务压力，同时其负债率相对较高。数据显示，截至2018年底，R&F的净负债率从2017年的169.6%进一步上升至184.1%；2018年底，R&F的现金与债务比率为0.66，与2017年底相比持续下降。

步入1000亿大关

早在2014年，R&F地产董事长李思廉就提议在2016年冲刺“1000亿”的目标。然而，出乎意料的是，经过两年的挫折和沉淀，R&F终于步入了“千亿”大关，如期完成了1300亿元的年度目标。

R&F终于可以在2018年实现它的目标，过去两个月的冲刺非常重要。《国家商报》记者观察到，截至2018年10月，R&F股权合同销售总额约为956.6亿元，同比增长45%，仅完成年度目标的74%。根据前十个月的表现，R&F远未达到其年度目标。最后，R&F连续两个月冲刺，最终以1311亿元的成绩完成了目标。

2019年，R&F的表现大幅下滑。1月和2月的股权销售金额分别为68.9亿元和60.5亿元，分别比2018年11月和12月的181.9亿元和172.1亿元下降了60%。

2019年，R&F的目标是1600亿元，比2018年增长22%，增速低于2018年。据R&F披露的数据，2019年，R&F计划推进200个项目，预计销售3000亿元，减排53%后，可实现1600亿元的年度目标。目前，R&F的即时可用销售额将达到1200亿元。

随着销售速度的加快，房企需要更多的土地储备。2019年，R&F将加快征地步伐，计划花费400亿元购买土地。李思廉表示:“在目前的市场形势下，每个人都试图用自己的现金流购买土地。”

随着市场下跌，更多的土地资本支出意味着R&F需要更多的资本。未来，R&F将加快结转，将销售规模转化为收入和利润。据了解，截至2018年12月底，R&F已锁定营业额780亿元，将在2019年~2021年记录。

短期债务压力出现

在2017年与万达达成“世纪协议”后，R&F赢得了足够多的眼球。与此同时，R&F在收购后的一年多时间里也遭受了财务压力。

经过一年多的经营，R&F已经收购了万达酒店，71家酒店的收入和经营情况反映在2018年的年报中。根据R&F披露的数据，R&F酒店业务的亏损从2017年的1.46亿元扩大到2018年的4.59亿元。

在业绩发布会上接受媒体采访时，李思廉指出，R&F酒店业务的投资回报率约为5%。据了解，R&F 2018年的借款成本为5.74%，酒店的投资回报可能低于融资成本。

酒店经营成效不明显，酒店收购带来的负债率和偿债压力日益突出。数据显示，截至2018年底，R&F地产负债总额为2963亿元，净负债占总股本的比例也从2017年的169.6%上升至184.1%，处于行业高位。

更重要的是，截至2018年底，R&F的现金余额为347亿元，但一年内到期的债务达到522.56亿元，占总负债的32%。与此同时，R&F的现金和短期债务覆盖率仅为0.66。这意味着R&F将需要更多的财政支持来确保现金流的安全。

据了解，一年来，R&F频繁开通境内外融资渠道，通过短期融资券、发行abs和发行新h股等方式筹集资金。频繁的融资也会导致利息支出的增加。数据显示，2018年R&F支付的利息支出(即扣除开发成本的资本化部分)为52.12亿元，同比增长212%。对此，R&F解释说，17.65亿元人民币的汇兑损失主要是人民币对美元贬值造成的。