巨资拿下上海旧改地块 中海地产欲重仓一线城市？

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近年来，中海地产在资本市场和土地市场都表现活跃。

10月16日，中国海外发展(00688.hk)有限公司宣布，其全资子公司中国海外房地产集团将在中国发行总额不超过70亿元人民币的国内债券。一期债券基本发行规模为10亿元，超额配售不得超过25亿元。

一周前，中海地产在上海也备受关注。10月11日，上海海胜环盛房地产开发有限公司(以下简称“上海海胜环盛”)(中海地产70%的投资)以93.99亿元的底价赢得红旗村上市的四块地块。

一般来说，旧地块经营难度较大，资金回笼时间较长。一向保守的中海地产为什么要花巨资来赢得红旗村的旧地块？中海地产如何衡量和选择土地？《投资者新闻》记者就相关问题致电中国海外房地产，但截至发稿时尚未收到回复。

把旧袋子换成垃圾袋

10月11日下午，普陀区的四块商业用地一次性拍卖，售出的地块分别为f4-07、a6-05、a7-04和a11-01。最终，上海海胜环球以93.99亿元的底价赢得了所有地块。

上海海胜环盛成立于今年7月17日，由中国海外房地产、上海中环投资发展(集团)有限公司(以下简称“上海中环”)和上海常征城乡建设发展有限公司(以下简称“上海常征”)共同出资组建，其中中国海外房地产出资70%，上海中环出资20%，上海常征出资10%。

据了解，这四块地块位于振儒副中心核心区，总面积约为7万平方米，其中住宅15.88万平方米，商业建筑6.78万平方米。这是今年上海核心区最大的楼盘之一，也是第一批公开出售的红旗村综合开发地块。

值得一提的是，红旗村还有三块地即将上市。所有地块建成后，总面积将超过100万平方米，将命名为中央世界。然而，目前尚不清楚中国海外房地产未来是否会参与土地收购。

红旗村原本是一个农业村。随着移民的涌入，它逐渐演变成一种企业和房屋并存、房屋和商店混合搭配的局面。它是上海市中心最复杂的“城中村”。

2015年3月，在政府的推动下，普陀区红旗村旧房改造全面启动，2016年底基本完成。包括杨璐华杉水果市场、水产市场和蔬菜配送中心在内的五大市场被关闭，40万平方米的非法建筑被拆除，移民人口近8万人。

10月17日，征地一周后，中海集团宣布了四块地块的设计方案。根据规划，四个地块中有两个住宅用地和一个住宅用地，其中大部分住宅用地为90平方米以下的普通住宅，预计将提供约2000套住房。

记者未能从中海地产获得更多关于他为何竞购红旗村地块的详细信息。根据中国指数研究院的数据，2018年前9个月，中国海外房地产收购的土地金额为626亿元，而此次收购振如地块的成本接近100亿元。“作为一家相对保守的房地产公司，中国海外房地产愿意投资近100亿元人民币，这说明了该地块的核心价值。”诺亚财富房地产研究主管黄林山说。

易居研究所所长严跃进认为，中海地产的央企背景要求其积极扩张，所以目前积极收购土地是符合预期的。根据2018年半年度报告，中海地产土地总储量为8736万平方米，本次可通过赢得4块地块创造22.66万平方米的土地储量。

“此外，市场在过去几年确实属于相对平静的市场，但其被低估的价格优势在过去两年已经开始显现，因此类似的企业将会积极收购土地。”阎跃进进一步说道。据估计，此次收购的部分房屋的底价约为5.2万元/平方米，而钟君田玉娥和方天霞在该地区展示的房屋价格从9.5万元/平方米开始。

关心一条线

事实上，中海地产会像过去一样改变地块也就不足为奇了。从中海地产今年在全国土地市场的表现来看，它似乎有意成为一线城市的重型仓库。

在中国海外房地产今年前9个月公布的最新土地储备中，一线和二线城市的布局仍占主导地位，其中一线城市赢得了8块地，比2017年翻了一番，总成本为173.97亿元。这与中海地产董事长严建国大致相同，他此前宣布，中海仍将重点关注一线和二线城市。

加上这次土地收购，中海地产今年在一线城市收购了近274亿元的土地，总共收购了12块地。相比之下，2016年，中国海外房地产退出了北京等一线城市的土地市场，一无所获。2017年上半年，它在北京和上海分别增加了2块和4块土地。

原因是业内有一种观点认为，如果你离开一线城市太久，市场份额肯定会受到挤压，而当你重返市场时，竞争将会加剧。黄林山认为，一、二线城市综合实力较强，人口吸附性能更明显。虽然一线和二线城市都有严格的控制政策，供求都是有限的，但从长远来看，市场风险较小。

另外，从上海的角度来看，中海地产已经进入上海26年，现有土地储备并不充裕。自1992年进入上海以来，中国海外地产已在上海规划了大浦大桥、新京安中心、徐汇河畔、长风等多个区域。最让中国海外地产出名的是，它在2009年斥资70亿元收购了长风王迪，成为当时全国的总价王迪。