土地市场进入淡季 多家房企表态“谨慎拿地”

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10月，广州第一次土地拍卖以沉闷的方式结束。10月10日，广州一次推出了5个商业和住宅区，其中3个地块以“秒”的底价出售；这五个商住区的总面积只有41.7亿元，与之前的100多亿元和200多亿元的土地出让金额相差甚远。

广州，一个一线城市，在第一次“银10”拍卖中表现冷淡。全国土地市场的情况如何？不久前，中国指数研究院发布了一份土地报告，显示今年土地拍卖数量达到历史最高水平。数据显示，自2018年以来，在中国300个有统计数据的城市中，全国房地产市场共进行了800多次土地拍卖，其中包括446次住宅用地拍卖，总规划建筑面积为5645万平方米，约为2017年土地拍卖总规划建筑面积的1.8倍。

从各种统计指标来看，全国土地市场已经降温，这是事实。

业内人士认为，土地市场降温是大势所趋。临近年底，房企需要更多的资金来偿还各类基金。与此同时，销售端面临压力，房企的发展模式也发生了变化，这将使土地收购呈现出更加审慎的趋势。

供应增加，但市场降温

据统计，自2018年以来，全国100个大中城市住宅用地供应量达到3232个，为2014年以来同期新高，同比增长26.20%。与此同时，土地拍卖正在蔓延。

据中原地产统计，今年1-7月，一线城市有13个土地流转标准；二线城市共有154个经营性用地；三是四线城市商业用地总流量标准达到629个案例。今年上半年的土地拍卖没有引起业界的广泛关注，但这一现象自今年下半年的7月份以来有所加剧。

事实上，自7月份以来，热点城市的土地拍卖现象频频出现。以碧桂园和保利发展为代表的领先房地产企业放缓了土地收购步伐，土地市场变得冷淡。

以碧桂园为例，根据中国指数研究院的研究报告，2018年7月，其月征地金额为195亿元，征地面积为1007万平方米。然而，8月份，单个月的土地收购量为55亿元，不到7月份土地收购量的30%；征地面积只有373万平方米，不到7月份征地面积的40%；9月份的土壤肥力与8月份大致相同。

根据目前土地拍卖频繁的现状，业内分析人士认为，持续严格的监管影响了房企的预期，房企规避风险的融资环境收紧，以及更为严格的土地出让条件是导致当前土地市场拍卖现象增加的三大因素。据中国指数研究院相关负责人分析，一方面，2017年品牌房地产企业整体征地规模处于历史最高水平，基数较高；另一方面，今年以来，受土地出让条件恶劣和企业资金压力突然加大的影响，品牌房企在征地时更加谨慎，征地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示，当地政府增加了土地供应，开发商不再盲目参与热点城市和热点地区的地块拍卖。土地王的许多前“邻居”都没有把土地王的价格定下来，这是市场降温的一个重要信号。

房企以“稳定”这个词为头

那么，面对这种市场形势，房企对土地市场持什么态度呢？要“过冬”，必须加快资金回笼，减少各方面的支出。在土地收购方面，各大房企最近发表了不同的投资声明。总之，大多数企业对征地都很谨慎。其中，碧桂园表示，要准确获取并小心谨慎；恒大表示，将放缓投资步伐，不去四线城市；融创应该控制土地购买的速度和支出。

从各大房企的态度来看，“谨慎”和“随时调整策略”是经常出现的词语。此外，每种说法也反映了自己的发展方向。例如，格陵兰控股公司表示，它将“把重点放在高速铁路沿线的第三和第四条线路上”。10月12日，格陵兰宣布将在未来三年通过“三大转变”促进房地产业的发展，并重组组建三大产业集团:大型基础设施、商业和酒店旅游。对此，绿地控股董事长张玉良提出，希望到2020年，主要房地产行业平均年销售规模达到5000亿元左右，基础设施行业营业收入超过4000亿元。这些数字可以被视为格陵兰对规模的承诺。因此，围绕高铁沿线三个四线城市的土地收购，可以看作是发挥大型基础设施与房地产协调发展的绿地决心。事实上，我们也可以从广东绿地近期的行动中看到，包括佛山和阳江项目，都把“高铁站”作为一个重要卖点。

此外，中国海外地产提出“对市场保持高度谨慎的态度”，龙湖集团则表示“土地收购政策将保持不变，主要集中在一线城市，领先二线城市。”例如，R&F地产直言不讳地表示，“当面粉比面包更贵时，它就不会再被炒了”；何景泰富:“土地选择比较理性，利润率在15%以上就没有基本选择。”

万科对抗市场的势头引人注目

万科的行动似乎与房地产企业“为稳定而努力”的声音有些不同。此前，刚刚喊了一声“住”的万科公开表示，其“在征地方面相对谨慎，始终关注核心城市经济圈”。然而，统计数据显示，万科今年的土地收购有点“奢侈”。