深圳楼市新政波及公寓：价格小幅调整 客户入手谨慎

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在7月31日新的调控政策出台之前，深圳的商品房限购政策在一线城市普遍被认为是“相对宽松”的，大量资金投入到这一领域。毫不奇怪，在新政中，商品房被纳入了重点监管范围。

新政对商品房的监管主要集中在以下几个方面:在各种新增供应土地上建设的商品房(包括招标、拍卖、城市更新、土地收购和返还等)。)只能出租，不能出售，也不能更改；企业整体持有期应与土地出让期一致，对外租赁的单一租赁期原则上不超过10年；自通知下发之日起，个人、企事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房，自取得不动产权利登记证之日起5年内不得转让。

市场上有些人认为，短期内有利于目前库存的商品房产品，“少卖一套，这是一种稀缺产品。”然而，在走访了几栋商业公寓楼后，国家商报记者发现，在新政之后，这类产品的价格调整比住宅楼更为明显。一些潜在买家还认为，此类产品的后续交易可能会有更高的税费。"如果有住宅配额，这类产品将不予考虑."

调价

新政后，商品房价格变化最为明显。“这种产品在新政之前不容易销售。新政后，价格将立即回调。”名片区的一位中介经理向《国家商报》记者指出。

最典型的案例是龙华区的一栋商业建筑，这是很多中原和Q王芳的代理商在朋友圈子里极力推荐的。"目前的折扣大约是79% . "具体实施方法是开发商以备案价格的15%的折扣出售。“其他积分的折扣以补贴方式返还给客户，大约12万元。”

一位房地产销售人员指出，按照目前的补贴方式，一套套房可以比上一套节省20 ~ 30万元。例如，一个40平方米高3.2米的产品以前大约是170万元，现在大约是150万元；高4.5米的复式产品以前约为207万元，现在约为179万元。

事实上，据媒体报道，截至2017年底，该房产已经以创纪录价格的85%售出，并获得了为期一年的补贴。具体来说，40平方米高3.2米的产品每月补贴5000元。根据这个计算，补贴是6万元。目前的补贴方式是总价的6万元左右的折扣。

此外，一些物业非常愿意为客户提供不同范围的资金。以坂田一号商务公寓为例，据销售人员介绍，该项目有三种付款方式，每种方式都有不同的折扣，一次性付款享受95%的折扣，按揭付款享受98%的折扣。

至于分期付款的首付款，这取决于公寓的类型。47平方米的小公寓在2个月内支付50%的首付，具体是在7天内支付25%的首付，然后在53天内补足剩余的25%；一套约90平方米的大公寓将在7天内支付5%，12月15日前支付25%，明年1月20日前支付20%的首付。

事实上，分期付款的现象已经出现在许多住宅项目中。一位销售人员介绍说，公寓产品的首付方式是先付10%的首付，剩下的40%首付在5个月内付清，50%是按揭；同时引入酒店式托管，每月固定收益1200元，年底三汽参股，“每月供应压力很小”。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如认为，分期付款的首付款是由于政策压力、开发商偿还资金的压力、加快发货速度的需要，以及利用优惠措施吸引更多客户买房。

市场谨慎

一些中介机构将商品房视为“稀缺产品”。中原地产深圳公司董事总经理郑树伦指出，未来的商品房将是零供应，少售一套，没有限购，稀缺优势将会扩大，交易绩效将会更好。“在严格监管的背景下，商业投资的资本流入有所增加，销售速度也有所提高。”

然而，无论从供应方还是需求方来看，商务公寓等产品的性能都不是很令人满意。“如果卖得这么容易，就没有必要降价。现在市场上大多数公寓的利润都特别丰厚。”一位房地产规划师指出。

市场对此类产品普遍持谨慎态度。

在接受《国家商报》采访时，许多买家指出，这类产品的总价很低，没有购买限制。如果有折扣，你可以考虑上车；但与此同时，我担心这类产品的交易税费不低，如果有配额的话，我还是想买房子。

这样，公寓市场确实已经降温。在过去的两年里，深圳市场出现了许多大规模的公寓产品交易，这种情况在今年第三季度逐渐缩小。根据深圳市国土资源委员会的数据，从2017年初到今年4月底，深圳市企业法人购买了2011套一手商品房，占总套数的16.9%，这表明企业购买商品房的案例数量整体上有了明显的增长。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，在过去两年里，大规模交易频繁出现，因为机构等投资者囤积商品进行投资。在商品房相对短缺的情况下，有无限购买和无限贷款，许多人大量囤积商品，希望在未来房价上涨后再次出售，以赚取差价。“在政策限制之后，大宗采购变得更加困难。事实上，没有条件。很难应对政策控制，因此市场已经萎缩。”