2019年房地产市场展望：政策调控或结构化边际松动

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本轮房地产调控是中国房地产调控史上最强、持续时间最长的调控。到2018年底，这种情况已经持续了28个月，房地产市场的小周期(最初约为3年)也延长了。2019年，房地产政策可能会进行结构性调整，一、二线城市的行政管制将适度放松，融资环境将略有改善。商品房销售面积趋于下降。土地市场交易面积比上年减少，新开工建设增速可能放缓；发展投资增长率可能略有下降，年增长率约为3%-5%。

首先，房地产政策可能会适度调整

结合当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走势有如下判断:

首先，监管不太可能完全撤销，否则监管结果很可能半途而废。将坚持“无投机住房”和“按市政策”两项原则。客观地说，住房租赁市场的开放也要求稳定房价。

其次，政策可能在2019年第二季度左右适度放松。房地产政策有适度调整的现实需求:行业内生需求是增加对住房需求的支持，减少对改善需求的意外伤害，特别是小单元向大单元的置换需求；该行业的外部需求是缺乏经济增长动力、贸易摩擦困境得不到解决以及缺乏应对一系列国内和国际环境挑战的能力。这些内外部因素可能会促使放松房地产调控的需求和预期不断增加，决策者对调控的态度也会放缓。

目前正处于政策观望期，各地可能会自下而上进行微调。如果房价控制任务“达标”,可能会为随后的政策环境改善预留更多的空房。从“抑制房价上涨”的目标来看，“逐月不涨”的目标可以较快实现，“逐年不涨”的目标还很遥远。

第三，预计政策将主要是结构性放松，一、二线城市、三线城市、四线城市、供应方和需求方将被区别对待。具体的可能调整方向是:

一线和二线城市的行政管理适度放松。围绕保障急需和替代型改善需求，适当放宽限购、限贷、限价、限销等紧缩措施。其中，放宽购房限制可以以本地人才住房项目的形式进行，如放宽安置政策和实施住房补贴；放宽贷款限制可能会降低部分地区的抵押贷款利率，降低首付比例，并放松对抵押贷款增长率的监管；价格限制导致二手房价格反转，刺激投资需求，以利用空套利，这可能会被放松或取消。第三，四线城市的工棚安置应区别对待。

随着货币环境的改善，个人住房抵押贷款和住房融资可能会放松。在基准利率保持稳定的前提下，抵押贷款利率将很快见顶。近两年来，平均抵押贷款利率持续上升，且上升趋势持续时间较长，但最近一个季度趋势趋于平缓。此外，流动性环境趋于改善，因此基准利率未来不太可能上升，抵押贷款利率将在2018年第四季度——2019年第一季度达到峰值。其他城市和银行可能会跟随小幅下调，加快放贷。银行本身有降低抵押贷款利率的动机。如果监管部门默许，其他地区和银行可能会跟进并小幅降息，以加快按揭还款速度。

住房企业的融资环境可能会有所缓解。2018年12月，国家发展和改革委员会发布了《关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持aaa级优质住房企业发行企业债券，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，这可能具有一定的信号意义。从发行准入标准相对较低的公司债券来看，近期房地产企业发行债券的审批速度有所加快，或者是对偿债高峰期的平稳反应。对于那些主要为那些需要改变需求的人提供服务的房地产企业来说，2019年的资金短缺可能会有所缓解。

长效机制有针对性，住房租赁供应格局将发生重大变化。当住房租赁“国家队”进入时，供应格局将发生重大变化。国有房地产企业在建的出租房有望在2019-2020年推向市场。由于只出租不出售土地的建设单位都是国有背景的大型房地产企业，与目前领先的基准房地产企业、连锁酒店、中介机构和创业公司完全不同，房屋租赁市场的供给格局将发生重大变化。

在有效增加租赁住房供应的同时，国有房地产企业有望提供一个更加安全的运营计划。私人长期租赁公寓仍然难以盈利。即使万科品牌得到认可，一些项目也无法盈利。许多盲目追求规模扩张的长期租赁公寓运营商已经打破了他们的资金链，或者被迫提高租金，或者关闭并退出市场。

预售制度改革是一个长期方向，在短期阻力下可能会暂停。

2018年9月底，广东有传言称预售制度将被取消，深圳和合肥正在试点推广和鼓励现房销售。虽然预售的取消尚未涉及，但关于预售制度调整的讨论仍在继续发酵。取消商品房预售制度可能是一个长期的改革方向，但在短期阻力下可能会被推迟，或者通过鼓励试点项目实现期房和现房的双轨平行销售。

房产税的关键是立法。目前，房产税立法进展缓慢，草案已初步形成，但尚未提交审议。按照原来的节奏，2019年应该在立法层面有所突破。

第二，房地产市场交易的趋势正在下降

据估计，2019年商品房销售面积增长率将继续下降，同比增长率约为-5%。分解成不同的城市: