“大地主”拿地也手软：余粮仍有隐忧

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包括高喊“住”的万科在内，领先房地产企业在土地市场的表现似乎真的放缓了。有迹象表明，10月份，房屋企业的征地量增速呈现下降趋势。分析显示，当前房地产市场整体处于低迷状态，而房企隐含着净利润压缩的阴影。同时，由于市场调整带来的存货跌价准备和财务费用比率上升的影响，未来龙头房企的业绩也会下降，这几乎不会影响开发商在土地市场的表现。

领先的土地收购放缓

根据中国指数研究院发布的数据，今年1-10月，碧桂园以1197亿元的价格在房企征地金额中排名第一，万科以1162亿元排名第二，保利以888亿元排名第三。今年1-10月，全国房地产行业前10名企业累计征地7215亿元，占前50名企业的44.3%，比1-9月下降0.8个百分点。

此外，根据万科刚刚发布的10月业绩公告，万科10月新增11个项目，总面积179万平方米，建筑面积372.3万平方米。其中，万科股权建筑面积174.1万平方米，需支付股权价格87.6亿元。

与前三个季度相比，万科的土地收购权份额总体较低。在新增的11个项目中，天津只有一个项目100%归企业所有，其中5个项目占50%-70%，其余5个项目不到50%。

据业内人士分析，黄金周假期的影响因素并不排除在10月份，但万科似乎已经放慢了征地速度。特别是与以前的征地规模相比。

根据万科第三季度报告，2018年第三季度，公司新增63个项目，总建筑面积约为1549.9万平方米，按万科股权计算的规划建筑面积约为862.7万平方米。1-9月，新增项目177个，总建筑面积约3582.5万平方米，按万科股权计算的规划建筑面积约1939.9万平方米；从投资额来看，83.6%的城市位于一、二线城市。

与万科相比，恒大更早、更明显地放缓了征地步伐。恒大地产总裁夏海钧在8月份的中期业绩会上明确表示，恒大过去主要是以规模取胜，利润适度增长。现在情况正好相反。相反，我们应该注意项目的销售质量。一段时间以来，恒大很少出现在土地公开招标、拍卖和挂牌市场，并购成为恒大土地的主要来源。在恒大2017年新增的土地储备中，通过并购获得的土地占57%。

将土地带入寡头垄断的游戏

房地产龙头企业在土地市场上的优势依然明显，土地资源的集中度正在加快。这一点在一线城市的土地市场上更为明显，高上市价格使得土地成为龙头企业、中央企业和国有企业等寡头的游戏。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，今年1月至9月，全国住房用地购买面积同比增长15.7%，表明整体土地市场表现良好。然而，应该注意的是，有很多城市地块，这表明市场分化的结构性问题依然存在。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，虽然销售业绩较好的房地产企业仍将专注于土地收购和“储粮”，预计一、二线热点城市的土地市场交易将保持活跃，但从第三季度的情况来看，房地产企业收购土地的意愿较上半年明显减弱。

另一位业内人士表示，目前一些房地产企业积极收购土地的原因之一是土地价格合理且有回报，因此未来土地市场交易更有可能保持稳定。

事实上，10月份，全国土地市场的降温不仅体现在三四线城市，而且一二线城市的土地拍卖现象也越来越明显。在资金链紧张和集资困难的综合压力下，房企不再积极征地，低地价甚至底价交易成为土地拍卖市场的主流。

资本压力传递到土地

关键是目前企业资金普遍吃紧。融资后，许多房地产企业不再像以前那样用于土地收购和扩张，而是用于偿还债务和补充一般流动性。一些房地产企业甚至寻求高成本的海外融资，许多房地产企业纷纷发行超短期公司债券来弥补流动性的不足。

据风能统计，从1月到10月，房企信用债券的发行规模已经超过4200亿元，远远超过去年房企信用债券的发行规模。第四季度，房企发行债券，以应对资金短缺的瓶颈。10月份，房企发行的国内信用债券规模达到325亿元，同比增长90%以上。

业内人士指出，目前一些领先房地产企业的表现似乎不错，但值得注意的是，包括万科和恒大在内的领先房地产企业正在全国范围内采取折扣、优惠等各种降价措施。

此外，一些前十个月业绩看似不错的房地产企业也出现了净利润下降的现象。由于市场调整带来的存货跌价准备和财务费用比率上升的影响，隐性业绩确定性略有下降。很难说它不会传导到公司在土地市场上的表现。