社科院报告：房价过高或过低影响城市竞争力

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最近，中国社会科学院(财经学院)和人居署联合发布了《2018-2019年全球城市竞争力报告:全球产业链:塑造一个群体网络城市星球》(以下简称“报告”)。报告指出，城市房地产泡沫是当前全球城市经济泡沫的一个重要表现，而房价的高或低都会影响城市竞争力的提升。

报告指出，从全球城市经济房价泡沫的角度来看，房价与城市竞争力关系的复杂性主要体现在:一方面，当房价处于合理区间时，房价及其波动将促进城市经济发展、科技创新和产业升级，进而提高城市竞争力。另一方面，当房价过高或过低时，不利于城市竞争力的提升。

例如，报告指出，一些城市的竞争力和房价实现了健康增长，而一些城市过高或过低的房价阻碍了城市竞争力的提高。例如，20世纪80年代以后，随着经济的崛起，硅谷、曼哈顿、慕尼黑等地区变得日益繁荣；1990年代日本东京、大阪和其他城市房价泡沫的破裂对城市发展产生了重大的负面影响；21世纪，马德里和其他国家的房价飙升，未完工的建筑严重积压，一度濒临破产。在美国的次贷危机中，房地产衰退造成了剧烈的经济波动。华沙和布达佩斯等东欧城市陷入了低房价和城市经济停滞并存的不利困境。

报告显示，城市房地产市场存在很强的马太效应，这直接反映在房地产价格变化趋势与房地产价格水平之间的正相关关系上。作为马太效应的长期结果，全球城市房地产呈现出强烈的两级分化趋势。受马太效应影响，房价高的城市将越来越偏离其基本的经济和地理条件，形成房地产泡沫。

本文以房价收入比作为衡量房地产泡沫的指标，对发展中经济体的城市和发达经济体的城市进行了比较。无论是发展中国家还是发达国家，城市房地产市场价格与房价收入比正相关，即城市房地产价格越高，城市房地产泡沫问题越明显。发达国家和发展中国家的城市房地产有很大的不同。以房价收入比为3-6作为城市房地产价格的合理区间，发展中经济体的大部分城市存在较高的房地产泡沫，而发达经济体的房地产泡沫相对较小。

报告指出，发展中经济体的城市房地产泡沫差异较大，意味着城市房地产市场的发展与其经济地理优势存在较大偏差，但这些偏差并不意味着经济地理劣势的城市能够实现房地产市场的繁荣。相反，只有经济和地理优势较高的城市才会有较高的房地产市场价格，如中国的北京、印度的孟买和阿拉伯联合酋长国的迪拜。