长租公寓能否“活”下来？行业巨头不看好兼并收购

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一个“小而漂亮”的长期出租公寓能生存吗？

“第一轮淘汰刚刚开始。事实上，真正的竞争才刚刚开始。”成都分散式公寓品牌幸福之家(Happy House)的创始人王虎告诉《中国经济周刊》(China Economic Weekly)，在2017年下半年与另一家当地出租屋funx合并后，他终于可以松一口气，面对行业巨头如自由式、蛋壳和魔方在西南市场的大规模“攻击”。目前，幸福之家和funx管理的房间数量已经超过5000间。不过，王虎知道，随着政策红利的推动，各大巨头纷纷扩大业务规模，对长期租赁公寓的激烈竞争才刚刚开始。

2017年7月，在九部委联合发布《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》之前，“机构租赁”的市场供给严重不足，这是经常讨论的问题。2016年12月，连锁研究所发布的《租赁的兴起》中指出，租赁机构的租赁规模在整个租赁市场中仅占7%。

据不完全统计，1000多家品牌公寓运营商已经挤进了这块蛋糕，而机构租赁在整个租赁市场中所占的比例仅为个位数。根据壳牌研究院(原连锁研究所)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》，租赁业务的制度化程度进一步提高，一线城市新开公寓门店的增长率超过35%。此外，规模大、经营范围扩大到全国的大格局已经初具规模:1000多家分散式长期租赁公寓运营商的统计结果显示，第一名的估值为200亿元，是第二名的两倍多。壳牌研究院预测，未来各种有利资源将继续向龙头企业汇聚。

当各种有利资源汇聚到龙头企业时，一些分析师认为，长期租赁公寓可能面临相当大的倒闭、并购压力。作为旁证，在长期租赁公寓的“死亡名单”中，有很多名字，如高屋公寓、彩色公寓和豪西家公寓。“在新房子的竞争中，如果我们只能以2000元的价格买下房子，而巨人可以以2500元甚至更高的价格来承担买房子的费用，那我们就该退出了。”王虎对中小租赁企业的未来预测不是很乐观。

行业巨头对并购并不乐观

与市场分析相反，作为行业巨头之一，他不认为并购之路可以走完。Freely的首席执行官林雄最近告诉《中国经济周刊》记者:“对于长期租赁公寓行业的并购，每个人都有一个误解。事实上，这种并购模式在这个行业是很难通过的。核心问题是父母租的公寓产品在外观和质量上有很大的差距。如果有些公寓不够大，经营不够好，当它们到达临界点时，已经遭受了严重的损失，而且离业主的租约到期也不远了。在这种情况下，被收购资产的剩余价值是多少？它会贬值甚至成为一种负担吗？”

一家长期租赁公寓公司的一名高管在接受《中国经济周刊》采访时分析称，尽管有“独立公寓”等集中公寓，但许多房屋仍是分散在不同社区的公寓。与集中式公寓相比，分散式公寓的管理半径更长，成本更高，收购方兴趣不大。

王虎认为，如果一个已经形成了强大操作系统的巨人想要收购成千上万套分散的公寓，就需要逐个进行实地测量，并改造每套房子。与其这样，还不如按照自己的标准来扩张，这样更划算。在王虎看来，自由标准化和一致性是业内众所周知的。“目前，各大巨头都在争先恐后地支付由食品政策带来的红利，并努力打造大众化、标准化的房子，无论是像funx还是happy这样的小众产品。活着，在他们眼里其实价值不大。”

然而，行业内仍有许多整合和并购的案例。除了2017年下半年funx和幸福之家的合并之外，魔方公寓还收购了扎根深圳的V-Guest青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金哲向《中国经济周刊》记者证实，魔方持股后成为V-guest青年公寓的大股东，V-guest也进入了魔方产品体系，成为以年轻人进入社会为主要受众的产品。“青年公寓这一类别有其独特的价值。它丰富了魔方的产品线，并在进入魔方公寓系统后“玩得很开心。”

金哲提到的产品线的互补性可能是行业整合的关键参考标准。如今，在中国流行的租赁产品中，基本上有四种不同受众的产品线:面向高端商务人士和精英的精品公寓、以白领为主要受众的白领公寓、面向进入社会的年轻人的青年公寓以及面向工业园区工人的集体宿舍(也称为蓝领公寓)。“当一个企业需要在开发过程中添加一个它以前不擅长或没有布局的类别时，合并自然会发生。”王虎说道。

利润被压缩，一些“二房东”转向“大房东”路线

“有很多长期租赁公寓项目找到了我们。出于对未来的谨慎和不确定性，我们没有投票。”星汉资本的创始合伙人杨戈表示，他对长期租赁公寓“不乐观”的原因是，房地产行业的宏观格局是，“所有权”(大地主)压制“经营权”(二房东)已超过30年。“这种不合理的结构导致所有权层面的巨大利润，但经营权层面的利润却很少。没有多少人关注这项业务，甚至更多，