运营服务成商业办公“新引擎”

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购物中心的受欢迎程度令人沮丧，空的办公楼也很大...近年来，随着市场供大于求、同质化竞争和电子商务的不断挤压，越来越多的商业地产股票被市场收购甚至淘汰，商业地产进入了痛苦的转型时期。专家表示，面对激烈的竞争，传统的单纯依靠收租的盈利模式已经到了瓶颈。商业地产要想继续保持活力，就必须在管理模式和轻资产管理模式上进行创新。

据必胜商务大数据中心统计，受大量新增供应和商场调整改造的影响，2017年，全国一、二线城市空商场平均增长率环比增长5.3%；在28个城市中，空购物中心的入住率在近一半的城市超过了警告值(8%)；商业下行压力明显加大。

中华全国房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，商业设施多，竞争压力大，有必要建设一个以商业为引擎的“商务加”综合体。过于简单的商业业态已经无法适应消费者需求的变化，商业地产应该从过去的再开发转向再经营和再内容。

作为商业地产的一个重要类别，商务办公也面临着巨大的商业压力。目前，商业写字楼的转型主要受到三个方面的影响:一是商业地产大资本管理时代已经到来，传统的商业地产单纯依靠收租的盈利模式已经不适应市场的发展要求；第二，企业租户不再满足于空写字楼的房间租赁，对企业沟通、业务合作和资源共享的需求越来越强烈；第三，越来越多的科技产品被用于日常生活和办公室。如何营造一个轻松的办公环境已经成为企业租户的一个重要需求指标。

轻资产、多元化需求和高科技已成为商业办公转型中急需改进的三个方面。“当我过去是一个办公楼，我的行为通常是简单的，也就是说，建立一个建筑，租赁和收取租金，并提供物业服务。这就是全部。”傅生集团董事、傅生商业集团总裁、傅生房地产集团首席执行官吴洋表示，如今商业地产需要满足人们的各种需求，但在这一转型中，购物中心和公寓遥遥领先，而写字楼却被忽视。“但你在办公室环境越多，就越需要补充生活服务的内容，而办公大楼必须突破操作系统。”

据记者调查，很多白领由于工作强度大，基本上每天都住在办公楼里，很多日常需要在里面解决。但事实上，大多数写字楼开发商通常只提供简单的物业服务，客户无法获得更多的增值服务，包括餐饮、休闲、亲子等。一方面，它使顾客满意度降低，另一方面，它导致激烈的同质化竞争。

经过长时间的思考和探索，傅生集团在今年年初推出了商业地产商业智能平台——officetree。吴洋表示，officetree以客户需求为导向，以智能平台为工具，以多元化服务为内容，通过业务协作整合企业、空客房、资源、白领生活和各种力量，构建从商务生活到企业发展的整体服务体系，打造全新的商务生活方式。最后，财产的价值将被保持和增加，然后财产将被轻度资本化。

对于企业租户来说，officetree为企业提供了一个共享资源、合作开发、展示品牌的平台，让企业在沟通碰撞中探索更多的业务合作的可行性。当一个商业地产项目在足够多的企业和商人中落户时，它将形成一个三维生态圈。officetree需要做的是提供一个巨大的通信系统来进行相互通信，企业租户可以在这个系统中快速找到他们需要的资源，这大大节省了资源搜索和通信的时间。

对于白领来说，在办公楼里，除了去上班，他们还可以在工作时间之外进行社交活动，这可以让工作更加愉快。Officetree可以提供个性化服务，满足员工在办公室和社交生活中的多样化需求。只有通过一个系统，你才能与整个办公室的员工沟通，包括生活互动行为，如点餐、健身和买车。

就物业而言，officetree可以创建一个双向沟通平台，物业可以及时了解租户的需求，租户也可以及时掌握办公物业的动态。物业将管理转化为服务，提升自身的物业价值，有助于实现资产的多元化增值，从而达到物业持续、长期增值的目的。

“从办公楼到商场，从办公室到生活，我们构建了整个服务体系。在商业地产的未来，我们必须摆脱投入大量建设成本的时代，将每一处房产都变成一种智能生活。”吴洋说道。