多家房企股权质押超过50% 房企股权质押隐现“雷区”

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股权质押是指公司股东以股票作为质押，向质押方投入资金并定期支付利息。出质人到期不履行债务时，出质人可以按照约定处分股份。在融资困难的背景下，越来越多的上市房地产企业选择股权质押的方式，其中远洋国际、阳光城等房地产企业的股权质押比例已经超过50%。股权质押是资本市场上常见的融资方式，但其隐藏的风险逐渐浮出水面。

房地产行业的股权质押比例居a股首位

近日，泰和投资率先“减负”，每周两次发布股份质押公告。

7月19日，泰和投资发布了9143万股的质押，占其股份的15%。7月12日，3，057万股被解除质押，占其所持股份的5.01%。两次质押后，泰和集团股权质押率为54.38%，大股东质押率仍在90%以上。

在融资困难的背景下，不仅是泰和集团，房地产行业也成为股权质押比例较高的“高风险区域”。大多数上市房地产企业的股权质押率已经超过50%。

根据风能数据，截至7月25日，50%以上股权质押的房企包括伊尹股份(83.11%)、远洋控股(71.83%)、广信源成(67.93%)、九鼎投资(67.22%)、黄婷国际(64.18%)、月泰股份(63%)、金融发展(61.00%)、万通地产(58.49%)、贾凯市(56.35%)、太和集团(54.38%)和中州控股(53.91%)。

此外，大股东质押率较高的房地产企业包括万科、绿地控股和新城控股，大股东质押率分别为100%、77.95%和57.33%。万科A的第三大股东是宝能的子公司聚盛华，质押率为100%。但是，由于非第一、第二大股东的质押，整体累计质押率不高。格陵兰控股公司也承诺成为最大股东。

不仅仅是单一的房地产企业，根据川才证券的研究报告，从各行业的股权质押规模占a股整体股权质押规模的比例来看，房地产行业已经跃居首位。

高质押背后的融资困境

住房企业对股权质押融资的依赖程度越来越高，也反映了住房企业其他融资渠道的收紧。

自2016年9月30日新政以来，银行贷款、企业债券、房地产信托、私募股权管理和股权融资受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各种渠道融资申请的难度来看，目前难以发行海外债券、短期融资、中期票据、定向工具和资产支持证券；难以发行房地产开发贷款、企业债券和非标准融资；Ipo和私募基本停滞不前。

一方面，传统融资渠道趋紧，融资成本高，融资门槛高；另一方面，房企也面临着高负债率和债务集中偿还的压力。

截至目前，a股上市房地产企业整体负债率接近80%，其中33家房地产企业负债率超过80%。另外，由于2015年和2016年房企发债潮，集中还款期从2018年开始，未来两年压力会更大。

嘉里分析师朱一鸣表示，股权质押主要是房地产企业控股股东的融资需求。一般来说，它与企业的负债率有很大的关系，即负债率越高的房地产企业对股权质押的要求越高，承担的风险也越大。

“疯狂”股权质押被叫停

股权质押融资虽然可以解决资金的渴求，但对房企来说也是一把双刃剑。

为了防范风险，金融机构通常会对质押股票设定质押率、警戒线和清算线。一般来说，股权质押的警戒线是贷款本金的160%，清算线是本金的140%。在市场大幅下跌的情况下，质押股票的市场价值将大幅下降，质押股票将面临清算风险。

控股股东也可能面临失去公司控股权的情况，公司的盈利能力也可能继续恶化。

目前，随着宏观政策的收紧，房地产市场的不确定性增加了。从近期的股票走势来看，大多数上市房地产企业的股票都在低点徘徊。

易居智库研究总监严跃进也认为:“在股价下跌的情况下，股权质押融资容易出现问题。如果融资规模过大，很容易引起各股东的怀疑。”

但是，就目前的市场情况而言，朱一鸣认为系统风险的可能性不大。据其分析:“股权质押危机的实质是股价持续大幅下跌。虽然房地产行业经历了较大的短期下跌，但股票价格基本上反映了profit/きだよきだよきだだよききだだききだきよき{0/的情况，因此，住房企业不存在大规模的股权质押危机，但不排除个别边际小住房企业存在问题。”

朱一鸣补充称:“即使股价继续大幅下跌，股权质押的风险总体上是可控的。住房企业的资产质量和流动性远远高于那些依赖政府补贴、经营不善的企业，如环保、新能源等行业的企业。住房企业可以不断补充质押或流动性，以避免股票清算的风险。房企的资产主要是土地和现金。只要房价不出现大幅下跌，资产质量就会处于一个更高的水平。”