热门:【审判专家解读民法典】物业管理有新规，业主维权不再难！

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社区是城市的基本单元，要实现社区和谐稳定，必须妥善解决业主之间、业主与房地产企业之间的关系。 近年来，房地产纠纷大幅上升，主要有业主对物业服务的不满、因采用住房修理基金而导致的拒绝支付房费纠纷、因公共区域采用不明而引起的占有纠纷等，表现为“三难”:业主大会、业主委员会成立难(表决难)。 难以采用公共修理资金的业主维权很难。 《中华人民共和国民法》是一部很好地适应社会快速发展的需要，借鉴法治文明建设的有益成果，妥善处理人们关注的社会热点、难点问题，造福人民群众的好法典。

今天我们请审判业务专家张东波解读民法给物业管理带来的新变化。

审判专家介绍:张东波，法律硕士，现任沈阳市铁西区人民法院党组书记，院长，辽宁省审判业务专家。 沈阳冶炼厂破产事件、东滨河路拆迁事件等省内有重大影响的事件被审理，被选为辽宁省专家型法官、盛京优秀法官。

【法条索引】

根据民法第938条的规定，“不动产服务合同的复印件包括服务的几个事项、服务质量、服务费用的标准和征收方法、修理资金的采用、服务用房的管理和采用、服务期限、服务交接等条款。 有利于物业服务人员公开的业主的服务承诺是物业服务合同的组成部分。 不动产服务合同必须使用书面形式。 ”。

这项规定确定了房地产服务合同的复印件，权利责任更明确，有利于房地产领域的健康迅速发展。

长期以来，房地产企业和业主签订的房地产服务合同条款约定不明，没有详细记载相关服务复印件、收款项目、收款标准、质量标准等，是房地产服务纠纷的原因之一。 法典的合同篇明确将物业服务合同作为独立的知名合同，该合同由物业服务人在物业服务区域内，向业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维持等物业服务，业主支付报酬 《民法典》第938条直接确定了合同规定的复印件，比较有效地处理了物业管理服务复印件的不确定问题。

此外，《民法典》关于物业服务合同的规定进一步确定了物业服务合同的主体、双方的权利义务，加强了所有者权利的保护，使物业服务合同更加专业化、规范化，为解决这种纠纷提供了具体确定的法律依据。

【法条索引】

根据法典第278条，“采用建筑物及其附属设施的维修资金，必须有专有部分面积三分之二以上的业主，人数三分之二以上的业主参加投票，专有部分面积的过半数业主，投票人数的过半数业主必须同意。 》第281条第2款规定:“在紧急情况下需要修理建筑物及其附属设施的情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请采用建筑物及其附属设施的修理资金。 ”。

例如，一位业主外墙漏水，要求修理不动产，不动产申请启动修理基金，但投票比率要求太高，无法启动。 因此，该业主拒绝缴纳物业费。 房地产企业向法院起诉该业主，要求该业主支付物业费，法院判断支持房地产企业的诉讼请求。

根据《物权法》第七十六条的规定，“集中采用建筑物及其附属设施的维修资金，专有部分必须是占建筑物总面积三分之二以上的业主，并得到占总人数三分之二以上的业主的同意。 》这项规定通过的比例太高，实践中有些业主不参加投票或无法取得联系，因此业主需要共同决定的事项无法迅速形成比较有效的决议，修理资金难以发挥作用，公共设施无法及时修理。

《民法典》的相关规定可以大幅降低投票门槛，比较有效地处理公共修理资金难以采用的问题。

法典首先在三个方面体现了这个评级的变更。

一是改变投票方法，提高投票效率。 原来的规定是“面积和人数双过半同意”(即专有部分占建筑物总面积过半数的业主，占总人数过半数的业主同意)，重大事项是“双过2/3同意”。 法典降低业主需要共同决定一些事项的投票门槛，即“超过2/3参加投票即可，从“同意”到“参加投票”的一些变化的难度明显下降，参加业主的范围更广。

第二，大幅降低采用维护基金的投票门槛。 也就是说，从全体业主的“2/3以上的同意”降低到参加投票的业主的“2/3以上的同意”。 民法典降低了维修资金的采用门槛，实际上是全体业主的1/3的同意(即2/3×； 1/2 )；

三是在紧急情况增加的情况下，可以直接申请采用修理资金。 根据以往的规定，在高层电梯破损、屋顶漏水严重的情况下，业主申请按照既定程序开始修理资金，不能组织投票或在正式投票之前，只能期待“家”叹息。 根据新规定，如果情况紧急，无需等待投票，业主大会或业主委员会可以直接使用修理资金申请修理电梯。

这个制度的建立，对整合社会管理资源，完善小区管理制度，保护小区公共设施，维护业主权利益起着非常重要的作用，使人民群众享受社会主义制度建设的成果，大大提高了人民群众的幸福感和安全感。

【法条索引】

在法典第286条第2款的规定中，“业主大会或业主委员会对垃圾的废弃、污染物或噪音的排出、饲养违反规定的动物、建设违反规定、侵占通道、拒绝支付物业费等损害他人合法权益的行为，进行法律、法规及管理 第3款的增加规定是:“业主或其他行为人拒绝履行相关义务的，业主或有关当事人可以向有关行政主管部门提出报告或投诉，有关行政主管部门应当依法解决。 ”。

这些条款的规定对业主个体损害园区内公益的行为确定维权及相关部门的职责，可以比较有效地处理业主的维权难。

在现实生活中，上述损害他人合法权益的行为在居民社区中很普遍，往往房地产企业放弃责任，看不见。 所有者个体没有法定诉讼权，因此只能忍耐。 这是因为各个所有者侵犯园区公益的行为屡见不鲜，但诉诸法院的案件很少。

《民法典》对这一有关规定给予业主、房地产企业、业主委员会、业主大会等有关当事人侵犯园区公益行为的诉权，规定有关部门依法解决的职责，比较有效地防止和阻止这种问题的发生

除了上述新的变化，《民法典》在业主的知情权、拖欠物业费的正当征收等方面也有很多新的变化，体现了以人民为中心的思想。 当然，许多问题需要在实践中检查、探索，还需要不断地合作、补充、细分，民法可以更好地满足人民群众每天美好生活的诉求，成为保障人民权利的基本依据。

(复印仅代表作者个人的观点)

资料来源:辽宁高法，辽宁日报，北国客户端

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原标题:《【审判专家解读民法典】物业管理有新的规则，业主维权已经不难了！ ”。

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