“抢人大战”变相降低限购门槛 这些城市房价如何走？

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在“房无投机”的口号下，任何与楼市调控有关的政策都会刺激市场的神经。4月8日，国家发展和改革委员会发布文件，要求城市常住人口100万至300万的二类大城市完全取消定居限制，城市常住人口300万至500万的一类大城市完全放开并放宽定居条件。容易获得户籍意味着限购政策不再是一个不可逾越的“鸿沟”，更多的人成为“房票”的潜在买家。

中国有70多个城市的常住人口超过100万，包括一线、二线城市和主要的三线、四线城市。这些城市也是房地产市场受到限制的主要地区。业内人士认为，放宽定居条件可以促进人口自由流动，更好地支持当地经济发展。然而，过去两年房地产市场监管的成就来之不易。我们应该关注变相放宽限购后楼市的躁动，防止房价再次飙升。

大城市的定居将是宽松的，有利于房地产市场

据国家统计局统计，2018年底，中国大陆常住人口城市化率为59.58%，登记人口城市化率为43.37%；中国有2.86亿人相互分离，其中包括2.41亿流动人口。常住人口的城市化率与登记人口的城市化率存在巨大差异，这是中国城市化进程中的一个显著标志。

4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)，重点关注了几类大城市。

《任务》要求城市常住人口在100万至300万的二类大城市应完全取消定居限制；城市常住人口300万至500万的一类大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点群体的定居限制；特大城市应调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限占主要比例。

值得注意的是，任务对大城市居住条件的要求明显低于2018年。国家发展和改革委员会2018年发布的《关于落实2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》规定，大城市参加城市社会保障的年限不得超过5年，二类大城市不得实施积分结算，有条件的城市应进一步降低社会保障年限的要求；在第一类大城市，社会保障和居住年限的比重应大大增加，应鼓励取消对每年定居人数的限制。特大城市和特大城市应区分城区、新区和所辖市县，制定差异化的安置条件，探索建立跨区域转移点和转移户籍渠道。

根据国务院2014年发布的城市规模分类标准，常住人口在1000万以上、500万以上、1000万以下的城市分别为超大城市和特大城市。如果参照住房和城乡建设部《2017年城乡建设统计年鉴》中的城市人口数据(注:非城市常住人口)，中国有4个特大城市，即上海(2418.33万)、北京(1876.6万)、深圳(1252.83万)和重庆(1121.62万)；有5个特大城市，即天津、成都、广州、南京和武汉。

根据住房和城乡建设部的上述数据，城市人口在300万至500万之间的一类大城市有10个，即Xi、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连和长春；有59个二类大城市，城市人口100-300万，包括一些二线城市和三个主要的四线城市。

根据华创证券的统计，中国有超过75个城市满足100万以上的城市居民人口，其中包括8个特大城市、12个一类大城市和55个二类大城市，覆盖主流的一、二线城市和实力雄厚的三线四线城市。75个城市的城市总人口为2.2亿，占全国的55%，住宅销售面积占全国的50%以上。结算制度的放松，在一定程度上降低了购房限制，拉动了一二线城市和三四线城市的住房需求。

中原地产首席分析师张大伟认为，放开结算政策将有助于已在城市居住的人获得城市公共资源，对于房地产市场而言，也有稳定的市场需求。

二线城市购房资格的放宽受到很大影响

为了抑制房价飙升，自2016年以来，全国许多城市都出台了以户籍为基础的限购政策，比如，两户本地户口受到限制，一户外地户口受到限制，或者一户达到一定年限后才能购买。限购政策直接打击了房地产投机者的投资行为，成为稳定房地产市场的“利器”。然而，随着户籍政策的放松，购房门槛大大降低，外国人重新获得了购房资格。

该任务对不同类型城市的户籍政策有不同的要求，并对各自城市的房地产市场产生不同的影响。《任务》要求超大城市和特大城市“完善积分结算政策，大幅提高结算规模”。以北京的积分结算政策为例，第一批积分结算人员于2018年产生，共有6019人获得北京户籍。关于“任务”是否会对其积分结算政策产生影响，北京市人力资源和社会保障局相关负责人近日表示，北京市现行积分结算政策的试行期将延至2019年12月31日，今年不会有“政策层面”的调整。

根据通策研究所的解释，一线城市的落户门槛并没有受到这一政策的很大影响。有分析师指出，从长期来看，北京和上海的结算政策可能会放松，但短期内可能难以做出明显调整，这自然不会对当地市场造成太大干扰。