“购房者回来了”：楼市局部回暖与持续“去泡沫”

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2019年3月对房地产开发商来说是一个温暖的春天。

我还记得半年前，中海地产对其政策预期持悲观态度。2018年底，龙湖表示，2019年将非常谨慎。仅仅过了两个月，开发商又开始乐观起来。

在3月下旬举行的业绩会议上，开发商普遍比去年底更开心，因为“房子又卖得好了。”

今年以来相对宽松的流动性以及“五大限制”政策的部分微调给了他们信心。开发商预计该政策将保持稳定，房价不太可能继续下跌。预计一线和二线城市将略有改善，并率先触底反弹，而三线和四线城市将继续承受压力。

市场水平出现了部分复苏。据《21世纪经济报道》记者调查，近日，一、二线城市新盘取消率上升，抢房现象重现，开发商折扣取消，成交量回升。尤其是深圳，作为2015年这轮市场爆发的起点，最近市场人气明显反弹，成为风向标。

房地产市场会在2019年再次反弹吗？对此，Zivanko董事长于亮3月26日表示，房地产与宏观经济、城市化和人口增长的关联度更大，单方面提高房价的时代已经完全结束，不能指望市场反弹。

政策“安心丸”和返回第一和第二行

开发商信心复苏和楼市复苏的线索，首先应该从货币政策和流动性两方面寻找。

年初，央行再次下调RRR利率，为房地产行业的复苏打开了一扇窗。3月14日，早些时候召开业绩会议的阳光城，作为高增长住宅企业的代表，感受到了流动性的重要性。阳光城市执行副总裁兼首席财务官吴建斌指出，市场资金充裕，融资成本明显下降。“今年前两个月阳光城的融资情况明显好于去年”。

几天后，碧桂园首席财务官吴碧君也表示，2018年房企融资成本将有所上升，但预计2019年会有所下降，因为“今年资金没有那么紧张”。

此外，房地产市场是由“一个城市，一项政策”监管的，在当地有更多的微调空客房。澳远董事局主席郭很有代表性:“监管的基调是希望房价不要涨得太快，不要跌得太快。”郭表示，楼市调控的权力已经下放到各个地方，奥林匹克公园部分楼盘所在的地方政府已经开始发布有利于改善房价和销售面积的政策信息；预计今年下半年市场将会好转。

然而，市场的复苏并不完全，可能仅限于一线和二线。保利发展指出，2019年，随着政策(如放宽结算条件和取消销售限制)和资金(如降低住房利率浮动幅度)的有利释放，资金将从四线城市回流到一二线城市。预计全年市场将继续调整，一、二线城市有望率先触底反弹。

阳光城董事长朱荣斌表示，一线和二线回报已经成为房企的共识，未来一线和二线市场的竞争将十分激烈。“从成都和宁波的几次拍卖可以看出，只要市场显示出复苏迹象，房地产公司的行动速度就会非常快。”他说。

中海地产董事长严建国认为，以一线城市为核心的城市群始终是未来中国经济最具活力的区域，中海将始终坚持一线和二线城市战略。目前，中海的土地储备为9144万平方米，其中一线占15%，二线占65%。

当代购房者也在抢占一线和二线市场。董事长张鹏认为，一级和二级市场是稳定的，总体上是安全的。第一线和第二线的当代购房者储备占70%，30%将位于第三和第三四线城市。

从最近的业绩会议来看，只有碧桂园对三线、四线和五线市场持乐观态度。碧桂园董事局主席杨国强认为，目前农民工工资明显上涨，回家买房的可能性很大。三号线和四号线仍有大型空客房。

3月26日，曾规划了大量三线、四线的恒大地产总裁夏海钧指出，一线、二线、三线、四线的划分已经落后，恒大进入的288个城市都是人口持续净流入、产业支撑的城市。

深交所高级房地产官员徐枫认为，一线城市已经率先触底，复苏速度快于二三线城市。2019年的亮点是东部一线城市和中部省会城市。

一线和二线城市率先触底反弹？

开发商充满乐观，市场充满热情。与去年年底的冷淡形成鲜明对比的是，购房者又回来了。

这也是流动性充裕的结果。最近，许多城市的首笔住房贷款利率已经连续三个月下降。2月份，该指数为5.63%，比上个月下降0.53%；2月份，降息的银行数量为44家，比1月份增加了10家。目前，深圳的平均利率为5.46%，远低于去年底15%甚至20%的普遍增幅。

一线城市的房地产交易增值税也大幅降低:北京、广州和深圳从12%降至6%，上海从11%降至6%，从而减轻了购房者的负担。

首创置业总裁钟北辰表示，2019年，消费者对房地产投资的热情回到了最初的轨道。

深圳作为全国房地产市场的风向标，市场热度迅速回升。

今年2月底，深圳一座2000万层的豪宅——华润瑞富开业时颇受欢迎。400平方米的公寓是“第二盏灯”，230平方米的公寓产品很快就销售一空。

3月17日，深圳南山鸿华雅筑开业，当天签约67套，销售额3亿元。19日，南山科技园区1400万套豪华住宅在阳光和广东的照耀下开业，其中近50%在半小时内被拆除。