中国房地产百强企业2018年销售总额同比增长33.2%

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3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中智研究所组成的“中国房地产十大研究集团”发布了《2019年中国房地产企业百强研究报告》。报告显示，2018年，百强企业总销售额和销售面积分别达到87239.1亿元和66244.5万平方米，同比分别增长33.2%和32.0%。

净利润增长

报告显示，2018年，百强企业收入和净利润持续增长，净利润增速稳步提升。全年百强企业平均总资产2079.1亿元，同比增长22%，平均营业收入486.2亿元，同比增长27.3%，平均净利润64.4亿元，同比增长28.2%。

100强企业平均纳税额66.7亿元，同比增长22.8%，其中平均税费38.3亿元，平均所得税28.4亿元，同比分别增长17.1%和31.5%。

百强企业销售额市场份额快速增长至58.1%，比上年增长10.6个百分点，行业集中度快速上升。

中国手指研究所所长莫天全表示:“16年前，百强企业中仍有18家上榜，淘汰率为82%。五年前的数据超过了50%，其中56个仍在我们的名单上。这个行业变化很快。”

然而，中国住宅企业的集中度仍有待提高。与美国相比，中国前1名、前3名和前10名住宅企业的市场份额分别低3.9、3.3和0.8个百分点；与日本相比，中国前1名、前3名、前10名和前20名住宅企业的市场份额分别下降了5.6、10.2、16.7和19.0个百分点，大型龙头住宅企业的市场份额继续以0/的速度增长。

区域差异得到加强

从百强企业50强重点项目销售情况来看，在严格政策控制的背景下，一线城市销售额同比下降1.4个百分点，至11.9%；二线城市占42.9%，同比下降2.5个百分点；三是四线城市受城市化、棚改货币化安置等因素影响，销售额同比增长3.9个百分点，达到45.2%。

从区域选择的角度来看，不同层次的城市市场存在周期性的轮换机会。与前一个周期相比，当前的市场周期呈现不同层次城市轮换的趋势。

一线城市率先启动，并在2017年前进入市场调整，预计将在当前的市场周期调整中发挥主导作用。

二线城市和四线城市分别启动，2017年第二季度，随着调控政策的收紧，二线城市的销售增长率有所下降。然而，二线城市的总体优势是显著的，住房企业仍然需要把握二线城市的增量市场。其中，核心二线城市在中西部地区，如成都、重庆、武汉、郑州等。，在当前的市场周期中起步较晚，在短期内具有很强的发展潜力。

第三，四线城市在相对宽松的市场环境中继续保持高水平运行，2018年第二季度出现调整趋势，加上工棚改革的货币安置政策收紧和市场购买预期的转变。预计2019年市场调整趋势仍将保持，城市投资风险将增加。

中智研究院中心总经理白表示:“对于2019年的百强企业，我们应该把重点放在it上，尤其是投资上。要围绕工业和人口规划潜在的城市，更重要的是找到最适合您的城市。”

在获取土地和多元化融资时要谨慎

百强企业对征地的态度趋于谨慎，征地在销售中的比重大幅下降。2018年，百强企业收购的土地数量占销售额的27.2%，同比下降19.7个百分点。

从等级角度看，前10名公司的平均比率下降了20.4个百分点，至26.3%；11~30家企业的平均比例为32.8%，虽然有所下降，但仍是最高的平均水平；31~50家企业的平均比率降幅最大，同比下降24.9个百分点；51~100家企业的比例略有下降，但企业仍在扩大布局，平均征地量有所增加。

2018年，国内百强企业发行的信用债券规模为2443.0亿元，同比增长138.3%，其中企业债券占比最高，超过1300亿元，占54.2%，同比大幅增长360.9%。复苏是明显的；中期票据664.5亿元，增长10.3%，占比27.2%。在国内融资渠道仍受到严格监管的情况下，百强企业继续在海外市场寻求有效融资，海外债券发行规模同比略有增加，达到1949.2亿元，增速有所回落。

除传统融资渠道外，百强企业积极探索abs等新的融资方式，发行规模大幅增加，abs在供应链中所占比例最高。2018年，百强企业资产证券化发行规模达到1584.3亿元，同比增长104.4%，占房地产资产证券化发行总量的56.5%，其中供应链资产证券化发行规模为924.1亿元，占百强企业资产证券化发行总量的58.3%。

开发/0/房间就足够了

未来，城市化和自然人口增长仍将推动房地产市场的进一步发展，与居民生活需求的提升和城市存量住房的更新相重叠，中国房地产市场中长期发展仍然充足。据估计，到2030年，中国房地产市场仍将有年均约12亿平方米的住房需求。考虑到房地产调控政策、人口、宏观经济、土地市场供求、库存和净化周期、建筑和新建筑面积等因素，预计2019年中国商品房销售面积为15.9亿~ 16.2亿平方米。