近半房企业绩下滑 中小房企压力加大

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近年来，越来越多的房企发布了2018年年报或业绩预测，2018年各企业的成绩单逐渐出现，其中有喜有悲。

据公开信息显示，截至3月15日，阳光城、新城控股等9家上市房地产企业发布了年度财务报告，美豪地产、重庆发展、天宝基建等3家规模较小的房地产企业业绩下滑，其余6家企业保持增长态势。

相比之下，更多的房地产企业只发布业绩预测。截至3月15日，据风能统计，除上述9家公司外，另有89家在沪深股市上市的房地产企业发布了2018年业绩预测。其中，有50家房企取得了不错的成绩，回赠给母亲的净利润有所增加，约占56%；然而，包括14家亏损企业在内的39家上市房地产企业预计，归属于母公司的净利润将出现不同程度的下降，占总利润的近一半。

中小住宅企业的压力

随着房地产市场逐渐降温，2018年已成为房企利润分化的分水岭。

据《国际金融新闻》记者统计，在业绩下滑的42家a股上市房地产企业中，大部分是销售规模在100亿元以下的中小房地产企业，如张江高科技、阳光有限公司等，而签约销售超过500亿元的大型房地产企业很少。

“从目前公布的业绩来看，利润预减的情况明显增加，尤其是对中小开发商而言。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，这反映出在当前房地产行业市场下行压力大幅增加的情况下，大型房企仍然可以依靠低成本融资获得更高利润的空空间，而中小企业相对困难，最终导致两极分化加剧。

以业绩下滑的39家房企中唯一一家销售规模超过500亿元的滨江集团为例，公告显示，2018年滨江集团实现营业收入210.5亿元，同比增长52.83%，实现营业利润41.5亿元，同比增长41.03%。然而，在营业收入大幅增加的同时，滨江集团归属于母公司所有者的净利润下降28.62%，至12.2亿元。滨江集团表示，公司业绩下滑主要是由于安源控股应收款项的资产减值准备和今年计息负债增加，导致财务费用大幅增加。

规模不小的滨江集团，由于融资成本的增加，仍将拖累利润，许多小户型住宅企业的情况可能会更严重。

除了融资难度的差异，在上海中原地产高级分析师卢文喜看来，还有一个不可忽视的原因。他告诉记者，房地产企业2018年的利润实际上反映了前两年的利润，而2016年和2017年的地价都很高，所以成本很高。然而，2018年的销售市场“有限”，因此房地产企业净利润的下降是合理的。

也受到上述因素的影响，一些企业甚至出现了营业收入增加和归属于母亲的净利润“亏损”。以大港股份有限公司为例，去年其营业收入增长了30%左右，而其营业利润和归属于母公司的净利润均为负，分别下降了1024.69%和1732.8%。

大型房地产公司也有案例

在业内许多人眼中，销售规模超过1000亿元的房地产企业，由于全国布局均衡、业绩稳定增长、融资成本低，净利润一直保持稳定增长。

从已发布利润预测的企业来看，根据a股和港股数据，销售规模超过1000亿的房地产企业，如融创、招商局蛇口、泰和集团、荣盛发展、徐汇控股、郑融房地产等。，预计2018年净利润将会增长，蓝光发展和新城控股都将增长70%以上。

然而，基准房地产企业，如R&F和绿城发布了利润预警，他们的净利润下降。

以绿城为例，公告显示，2018年股东应占利润预计比2017年下降约50%-60%。这一成就令行业感到意外，因为仅从绿城去年发布的半年度报告来看，仅2018年上半年，绿城母公司的净利润就高达23.35亿元，超过了2017年全年。

对此，绿城表示，业绩下滑主要是由于之前出售子公司的净收入下降。与此同时，2018年的资产减值准备增加，货币贬值等因素也造成了不同程度的影响。

就企业销售规模而言，根据克里的数据，绿城在2016年至2017年的销售额中位列前十，但到了2018年，它已经下滑至第17位。

然而，这毕竟只是一个例子。严跃进认为，2018年，整体而言，大型房地产企业的竞争优势仍保持不变，销售和市场份额仍在增加，行业集中度进一步提高。然而，2019年，住房企业的整体销售压力不小。

对于今年房企的销售和利润表现，卢文喜还预测，与2018年相比，房企的销售将面临进一步的压力，销售可能会面临下降，但净利润可能会与近年来的水平相近。对于一些房企来说，保持目前的利润率是相当不错的。