全国楼市预期向稳 前两月楼市成交量普遍下降

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对全国房地产市场的准确监管有望稳定下来

在头两个月，主要城市的新房和二手房的数量和价格都下降了

在2019年的前两个月，全国主要城市的新建和二手住房市场普遍经历了成交量和价格的双重下跌。尽管一些城市略有好转，但行业分析师认为，就全国房地产市场而言，未来总体上有望保持稳定。在地方政府的精确调控下，一方面很难大面积崛起，另一方面也很难防止崩溃的可能性。

首两个月物业市场的成交额普遍下跌

3月11日，易居房地产研究所发布的全国40个城市住宅交易数据显示，2019年2月，40个典型城市新建商品住宅交易面积环比下降39%，同比下降13%，创下近四年同期新低。其中，一线城市交易面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市交易面积环比下降41%，同比下降12%；三是四线城市交易面积环比下降30%，同比下降20%。

2月份，40个监测城市累计交易面积同比增速与1月份持平。易居认为，考虑到内部环境，国家调控政策短期内不会放松，判断交易曲线将在2月份大幅跳水后继续下降。

随着交易量的持续下降，住宅市场平均交易价格的上升也在不断收窄。3月初，根据中置白城价格指数系统对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，全国100个城市新建住宅平均价格为14724元/平方米，比上个月上升0.10%，比上个月下降0.12个百分点。

据中央参考咨询所相关负责人分析，从供给角度来看，由于春节假期的影响，开发商的推盘速度有所放缓，热点城市的推盘数量有所下降，市场脱媒的整体效果一般。在需求方面，所有城市的交易量都减少了。在价格方面，白城市住宅平均价格持续下降，大多数城市价格变化在1%以内。

此外，二手房市场类似于新房市场。今年2月，易居监测的北京、深圳等10个主要城市的二手房成交量为2.9万套，同比下降40.9%，同比下降7.1%。从产业链下降40%来看，交易量主要受春节因素影响；与1月份相比，2月份同比下降0.7个百分点，2019年前两个月二手房市场依然低迷。

易居研究所研究员沈心表示，结合目前的市场成交量，预计2019年上半年40个城市的成交量将继续萎缩。“就城市类别而言，一线城市预计将开始企稳，因为目前的交易量已经处于较低水平；东部二线城市将继续降温，其他地区二线城市和四线城市的交易量将面临更大的下行风险。”

很难改变当地市场的整体降温趋势

过去两周，当地市场出现了房地产市场复苏的消息。例如，南京一些项目开工当天的实际参观人数高达3000人。苏州节后参与第一次拍卖的房地产企业数量明显增加，交易的土地溢价大幅上升，与前一次拍卖相比，招标时间和轮次明显增加，这也与前一次拍卖形成了强烈对比。此外，北京周边的河北省燕郊也出现了房价上涨的消息。

因此，一些潜在买家微妙地改变了他们对市场的预期，一些人认为，房地产市场在假期后正逐步显示出复苏的迹象。尤其是在核心的一、二线城市，市场在前期一直处于持续调整的过程中，楼市和地方城市都出现了小幅回暖的迹象。

中原地产首席分析师张大伟以燕郊为例表示，燕郊是过去两年全国房地产市场下滑最严重的地区，也是国家调控看到城市效应的风向标。许多人密切关注燕郊。

“燕郊房地产市场本身确实具备一些有利的市场条件，包括近期京津冀一体化和地铁建设的预期。此外，在春节期间，市场交易被冻结，大量的购房者不可避免地会在3月份积累。”张大伟说:“燕郊的情况主要是基于前期房价的下跌，加上许多人对政策放松的预期。与此同时，包括燕郊在内的“北方三县”近几个月一直在改善，这确实给了买家信心。”

他认为，“虽然燕郊的房价实际上在年后有所上涨，但从政策层面来看，限购政策的要求还是比较严格的，所以预计燕郊市场不会出现太明显的变化。”

上述咨询机构的相关负责人也分析说，目前，部分地区的自住购房者在市场调整到一定程度、政策结构优化、企业盈利适度、采取策略减轻购房者负担后，一定程度上缓解了购房压力，本地市场小幅反弹是正常合理的。

“不过，目前本地市场的变化更多地受到节后效应和供应方的影响，而较少受到需求方变化的影响。因此，很难从局部扩展到整体，只有一些地区在可持续发展的早期阶段进行了充分的调整。”该人士指出，从全国市场来看，交易量的地区差异明显，二三线城市仍在降温。根据中智研究院选取的中国50个重点城市的交易数据的初步统计结果，市场成交量自2019年以来已经有所回落，2月份同比下降超过20%，尤其是二、三线城市。

政策精确调控，市场预期稳定