粤苏＂领衔＂东部房地产投资 土地购置费成投资增长主动力

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21世纪经济研究所的分析师宋兴国说

2018年，各地房地产开发投资数据陆续发布。

从全国来看，2018年全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%，增速超过年初预期。其中，东部地区占中国房地产开发总投资的一半，在大城市严格调控的背景下，全年保持了10.9%的两位数增长，被认为是中国房地产投资快速增长的重要推动力。

对此，21世纪经济研究所的分析师结合当地统计局发布的最新数据和历史数据，选取了北京、上海等东部十省的房地产开发投资数据，发现东部房地产投资总量仍保持两位数增长，各省市总体形势保持稳定，广东和江苏的房地产投资总量超过1万亿元。然而，2018年第四季度，整个房地产市场出现下滑，一半省份的增速在第四季度放缓。与此同时，结构性调整仍在继续，土地购置费比重继续上升，已成为中国东部房地产投资增长的主要推动力。

投资增长率是“先高后低”

根据国家统计局的数据，东部地区包括10个省(市)，包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南。

根据wind Consulting提供的2018年房地产投资数据，2018年华东地区房地产投资达到64355亿元，同比增长10.9%，高于全国9.5%的整体增长率。

然而，东部地区房地产开发投资的总体增长率明显是先高后低。2018年1-2月和3月的投资增长率分别达到11.6%和11.8%，但年底开始下降，第四季度继续回落至10.4%。

就省份而言，广东和江苏是东部10省市中两个超过1万亿元的省份，其中广东以14412亿元领先，江苏也达到10982亿元。其次是浙江和山东，也超过了5000亿元，浙江以9944亿元接近“万亿俱乐部”。紧随其后的是福建、河北、上海、北京、天津和海南。

据21世纪经济研究所的分析人士称，山东等地优惠的房改政策所推动的三四线城市市场，以及杭州等东部热点城市激烈的土地市场，是推动中国东部房地产投资增速超过全国平均水平的重要原因。

就增长率而言，浙江和广东保持了20%左右的高增长率。四线城市经济发达，2018年楼市火爆，被认为是这两个省份房地产开发投资领先东部的重要原因。江苏和山东也保持了两位数的增长。这四个省的房地产投资总额超过42892亿元，占东部地区的66%以上。

此外，北京、上海和福建的房地产投资增长率低于5%，而河北和海南的房地产开发投资出现负增长。

从年增长率的变化来看，21世纪经济研究所的分析师注意到，大部分省份的房地产投资增长率相对稳定，但也有一些省份出现了较大的波动，年初与全年的增长率相差超过10个百分点。

其中，在政府土地供应逐步增加、市场信心逐步恢复和2017年下半年基数较低的多重影响下，北京经济增长明显回升，从2018年第一季度的-12%回升至全年正增长4.9%。此外，在与北京市场高度相关的河北房地产市场，房地产投资增速也从2018年第一季度的16%以上收窄至全年的-7.2%。

然而，在政策的影响下，海南经历了从“大欢喜”到“大悲伤”的转变。2018年第一季度，房地产投资保持了16%的高增长率。今年4月，全岛范围的监管开始实施后，第二季度的增长率降至-7.8%，全年增长至-16%。

然而，尽管大多数省份的年增长率相对稳定，但由于棚户区改造政策的变化和调控效应的不断发酵，东部地区的房地产投资增长率在2018年第四季度开始下降。

其中，河北、福建和海南在2018年第四季度房地产投资出现负增长，而上海、江苏、浙江、福建和广东在2018年第四季度房地产投资出现同比增长，与2018年第三季度相比有所下降。

结构性变化仍在继续

虽然总量保持了两位数的增长，但如果从目的和构成两方面来研究东部地区房地产开发投资总量，就会发现内部制度变迁仍在继续。

根据使用情况，21世纪经济研究所的分析师发现，商品房投资仍是东部房地产投资的“支柱”，2018年各省住宅房地产投资占房地产投资总额的50%以上。

其中，河北省房地产总投资4476亿元，其中住宅开发投资达到3471亿元，占77%以上。房地产投资最依赖商品房的是东部省份，其次是天津、海南、江苏、山东和浙江，这些省份的房地产投资也超过了70%。北京和上海对商品房的监管最严格，2018年对商品房的依赖度最低，分别为52%和55%。

21世纪经济研究所分析师预测，随着2019年房地产市场监管向“分类指导”、“一城一策”方向发展，房地产市场监管的灵活性将进一步增强，各地住宅投资比重将进一步分化。

然而，从住房建设项目、土地开发项目和土地购置费的投资额来看，东部地区房地产开发投资的结构性变化仍在继续。