房企借新还旧应对偿债高峰 行业集中度或提高

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2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。数据显示，截至年底，到期还款规模达到3711.93亿元。自2018年底以来，许多房地产企业一直面临债券违约，一些投资者担心企业债务违约。出售公司股票导致股价暴跌。

分析师指出，在债券到期的压力下，“借新还旧”和加速销售已经成为大多数房地产企业的选择。但是，由于政策调控的影响，资金回笼速度不如以前，房地产市场2019年将进入调整期的预期增强，部分房企仍处于现金流紧张状态。预计2019年，房地产企业将更加关注资金链的安全性和操作风险，对土地收购更加谨慎。

债券到期的“洪峰”正在逼近

近日，一些a股和港股上市的房地产企业暴露出债券违约事件，引发投资者对房地产企业资金链的担忧。

2018年12月24日，伊尹有限公司宣布，由于短期资金周转困难，公司未能按时足额支付2018年登记转卖的“15伊尹01”债券本金，导致实质性违约。根据公告，2015年12月24日发行了“15亿零1”债券，规模为3亿元，票面利率为7.28%。此外，华业资本和香港上市房地产公司新昌集团均宣布债券违约。

事实上，个人住房企业债券的违约反映了房地产行业债券的集中到期。据中国证券统计，未来五年房地产债务偿还压力将逐步上升，2021年达到峰值，2019 -2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元和2518.99亿元。

中国证券指出，从2019年到2022年，投资者可能回购4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元和68.20亿元房地产债券。如果考虑转售规模，房地产债务偿还压力将在2019年达到峰值。其中，第三季度房地产债务到期压力最大，达到1133.24亿元；第一季度，840.38亿元的债券可供转售。结合转售规模，第一季度是2019年房地产债务偿还压力的高峰期，达到2263.09亿元。

国际房地产咨询公司协宗战略管理集团联合创始人黄立冲表示，2016年房地产企业融资环境相对宽松，房地产企业发行债券，融资期限一般为三年，现在债券到期集中。

“借新还旧”引发了融资井喷

为了应对债券到期高峰，许多房地产企业选择“借新还旧”。因此，最近出现了住房融资的“井喷”。“住房企业的融资难度已经降低。越来越多的房企抓住窗口，加快融资，应对偿债高峰。住房融资有大量的海外融资和短期融资。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

据中原地产研究中心统计，1月份房地产企业融资计划出现井喷，共公布90多项融资计划，总金额超过2100亿元，创下近一年来月度融资新高。春节后，房地产企业继续集中融资，融资计划规模超过42亿美元。

根据柯睿发布的研究报告，2019年1月，境内外房地产企业发行的债券总额为1095.79亿元，比上个月增长91.8%。其中，海外发债规模740.4亿元，比上个月增长141.9%。

张大伟表示，对于房地产企业来说，一方面，房地产市场销售放缓，融资困难，加上前期过度投资，住房企业增加融资的需求上升。另一方面，为了继续做大规模的工作，避免未来资金吃紧，中小房企加大融资已成为共识。

“最近，大多数房企的融资成本是稳定的，但目前处于较高阶段。在全社会资本成本相对稳定的情况下，房地产企业的融资成本并没有显著增加。尤其是房地产龙头企业的公司债券融资成本约为4%-5%。这部分企业的财务压力明显缓解。”张大伟说。

据嘉里发布的研究报告显示，2019年初，房地产企业发行的债务总额大幅增加，融资成本保持在较高水平。1月份，房地产企业发行债券的平均成本为6.98%，较上月下降0.17个百分点。海外债务融资成本居高不下，达到7.86%，比上个月增长0.32个百分点，总体融资成本仍处于近年来的较高水平。

“尽管海外融资成本增加，汇率波动，但住房企业的资金需求非常大，因此海外债务融资的步伐加快。”张大伟说。最近，房地产公司纷纷在海外发行债券。仅从2月份开始，徐汇控股、融创中国(香港股票01918)、时代中国和世茂房地产(香港股票0813)等房地产公司就宣布了发行美元优先票据的计划。

行业集中或改善

业内人士指出，在房地产企业销售放缓、房地产调控力度加大的背景下，仍有必要探讨“借新还旧”能否帮助房企渡过难关。“资金回笼速度不如以前，房企仍处于资金紧张状态。”黄立冲告诉《中国证券报》记者。

国泰君安(香港股市02611)房地产分析师刘指出，“借新还旧”是房地产企业的无奈选择。“作为一家资本密集型企业，房地产公司要想发展，就需要借钱。规模越大，债务规模可能就越大。这是由其业务模式决定的。”

除了发行债券，资产证券化融资是住房企业的另一个融资渠道。然而，最近的房地产资产证券化审计显示出严格的趋势。根据通策研究所2月初的信息，在不到半个月的时间里，6家资产支持型房地产已经停牌。随着房地产企业资产证券化集中支付到期日的到来，其风险值得警惕，基础资产质量成为人们关注的问题。