北京4000亿元限竞房＂冰与火＂:摇号买房与＂入敌营揽客＂共存

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开幕式上，成千上万的买家等待着抽签结果。北京进入“有限竞争空间时代”后，开发商很少一次推出超过600套的套房，并瞄准售罄的勇气。

近日，北京一个有限竞争房项目首次开盘，共有约1000名客户参与了摇号购房。据报道，它的开放率远远高于一般的有限竞争室。

让人颇为激动的是，在项目的开盘现场，人们来来往往，周围都是竞争项目的购房者，包括华润置地和中海置地的销售人员，他们的目标无非是吸引客户，关注那些无法选择房子或买不到首选公寓的购房者。这些人在酒店里里外外走来走去，只有《证券日报》的记者在现场“聊”了四五次。然而，那些交换微信的人第二天就收到了大量的上市信息。

事实上，在北京有限的竞争空间市场上，并没有太多的热点，但有更多的滞销点不需要被撼动甚至打折出售。和硕首席分析师郭毅(音译)表示，北京的有限竞争室库存负担沉重，市场价值超过748万平方米，静态去化学周期长达82个月。

限制竞争的房间在年初收获

“我们握手的数字顺序太低了。我不知道是否有房间可供选择。估计应该选择好的列表。”一个女人带着一个看起来不到5岁的女孩在候选人区等电话。她告诉记者，“这套房是我们的第一套房，是用来自住的。首付需要很长时间才能拿到，因为“位置+价格”的性价比优势已经让我看中了这个项目，在这个位置上，即使没有定位好的房子，只要有两居室可供选择，我都会选择。”

就像上面提到的女士们一样，它也是该项目的首套公寓的主要买家。据记者了解，共有4栋楼，633套，均为高层产品。价格方面，平均售价不超过54378元/平方米，最高售价不超过57097元/平方米。这意味着90平方米以下的主要单元的总价在460万元到500万元之间。

就新房而言，项目旁边的有限竞争房是华润电力建设的小湾窑地块，均价为54，378元/平方米，与上述热销项目的价格基本持平。它的主公寓也是刚刚需要的，整个社区是一个高层产品。，尚未打开；在西南方向的石景山古城南街地块上，有限竞争客房的平均价格为58，802元/平方米。二手房方面，大城县周边的价格水平为76708元/平方米；项目周边的海洋景观平均价格为65876元/平方米；青塔西路60号院的价格是56433元/平方米。鉴于此，一些买家坚持“买就赚钱”的心理，并参与摇号购买。

值得一提的是，从北京整体的限价房市场来看，一些限价房项目确实可以排在北京新建住宅月销售排行榜的前十位，但热销的限价房仍然是少数。许多限制竞争的房间已经在市场上销售了半年多，即使打折，淘汰率仍然不到60%。

“在过去两年里，北京在增加土地供应的同时，也限制了价格和产品。住宅产品的位置、户型和总价高度相似，导致有限的竞争用房大规模滞销。房地产企业必须限制价格。进一步降价，从而断臂生存。”郭毅表示，库存748万平方米的房地产企业都在后面，仅有50块未上市地块的土地出让金总额将达到1753亿元，748万平方米的有限竞争房市场价值将超过4000亿元。房企面临着业绩和资金的沉重压力，但在地段、产品和价格的沉重控制下，他们几乎失去了独立调整市场节奏的工具。

大多数有限的比赛室都很冷

事实上，在过去，证券日报的记者也参观了一些竞争性的住房项目。虽然每个位置和配套设施各有优点，但公寓类型同质化严重，区域供应现象明显，包括多个项目在同一区域、同一土地上同时挂牌出售，部分地区甚至有3000多套住房进入市场，使得市场供大于求的现象更加明显，导致竞争日益激烈。

同时，每个项目的命运也不同。例如，即使在休息日，一些销售中心的有限竞争室有源源不断的游客，而其他人很难看到几组游客在一天。此外，整体成交量较大的有限竞争住房项目在前期吸引了部分客户。随着后续上市项目数量的增加，客户逐渐开始流失，价格越低，价格越高，销售越差。

自有限竞争房屋进入市场以来，根据相关机构提供的数据，2018年北京有限竞争房屋网上签约率低于30%，实际销售中平均签约数量低于40%。中原地产首席分析师张大伟表示，尽管一些项目卖得很好，但整体市场仍然低迷。有限竞争室的价格一般会降低10%左右，但如果开盘价能降低30%-40%，这已经是过去式了。如果它能卖一半，就可以说是极好的。可以预见，这些项目中的大多数都将面临亏损。

除了二手房，共有房产也将是2019年购买竞争房屋的强劲竞争对手。

据业内人士透露，2019年预计将迎来一个共有房产集中的市场年，包括即将到来的市场进入、网上认购和正在开发的共有房产项目，这将对现有的房产市场结构带来冲击。例如，在同一地区，交通、生活等配套资源相似的情况下，共有产权房一般比有限竞争房至少低1万元/平方米。尽管没有100%的产权，巨大的价格优势使得购买房屋的门槛降低，这将不可避免地使许多只需要他们的顾客受到诱惑。