土地市场迎来“早春二月” 房企节后加码二线城市

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土地市场迎来了“早春和二月”。春节后两周，房地产企业正加紧向二线城市部署。自2月11日以来，柯睿研究中心监测的重点城市已经进行了100多次土地交易。2018年，十大房地产企业中有一半以上在土地市场获利。

克里认为，从最近苏州、福州等城市的土地拍卖来看，个别市场略有复苏，但很难说它们已经完全复苏。总体而言，谨慎仍是2019年企业征地的主旋律，融资仍然紧张，政策没有改变。在三四线人气下降、一线城市供应有限的背景下，二线将成为房企布局的主战场，2019年将是二线的窗口期，以回报有储备扩张需求的企业。

节后土地拍卖令人担忧

就土地市场表现而言，2月22日苏州节后的第一次土地拍卖备受关注，7块规划建筑面积约62.53万平方米的商业用地成功成交，土地总成交价为98.26亿元，最高地价为42.78%。

据《证券时报》记者报道，根据登记情况，有10多个开发商在两起土地招标中，其中一个吸引了19个住宅用地投标人，另一个吸引了16个投标人。

最具竞争力的住宅用地是苏地2018-wg-47，吸引了凯撒(00876.hk)、郑融地产(06158.hk)、红阳地产(00876.hk)和徐汇集团(00884.hk)等16家房地产企业的投标。

最后，经过40分钟和76轮竞标，凯撒公司以8.91亿元的价格赢得了这块土地，地价为42.78%，底价为18561.50元/平方米。

另一个编号为Sudi 2018-wg-49的住宅和教育用地吸引了19名投标人参与投标。最后，经过55轮竞标，上海开发商大华(集团)以32.14%的溢价中标，相当于每平方米25813元的底价。

根据第三方研究机构中国指数研究所(China Index Research Institute)的数据，2018年，即三个月前，苏州仍有住宅用地拍卖。

福州也发生了类似的情况。2月15日，福州市公共资源交易服务中心迎来了节后第一次土地拍卖，共售出7块土地，总面积62.38万平方米，约935.68亩，均为杨霞、夏普、三岔街、排尾红星的老地块。首开+乔蓉财团、世茂、万科、金茂+城市投资财团、宝龙、阳光城、龙湖、郑融等21家企业参加了本次活动。

最终，7块地块成功出售，总投资205.4亿元。占福州市2018年土地拍卖收入408亿元的50.34%。

据嘉里1月份发布的月度土地报告显示，在年底市场成交量见顶后，2019年1月份土地市场成交量出现周期性下降，但已是去年第三次见顶，升水率、拍卖率等指标也有所改善。其中，北京、上海等城市优质土地的供应推动一线城市地价上涨，地价已经见底；二线城市表现良好，1月份土地交易量同比增长21%，成为同比增长的主要增长点。

根据该报告，1月份的交易量下降，土地拍卖数量也相应减少。1月份在重点监测城市共进行了95次土地拍卖，比去年12月份下降了50%以上，拍卖率也大幅下降。在主要的一线和二线城市中，昆明、Xi和成都仍然是受灾最严重的地区。1月份，昆明市共进行了13次土地拍卖，主要集中在彝良县，彝良县是一个下属县城，远离主城区，难以满足城区的超负荷需求，房企的征地意愿很低。

城市之间的差异加剧了

据审评委监测，上周全国土地市场回暖，重点监测城市土地市场建设面积达到816万平方米，比上个月增长54%，同比增长11%；然而，它仍未达到2019年的周平均营业额水平。营业额为345亿元，比上个月增长18%，同比下降19%；这也直接导致了整体楼面价格的下降趋势，至4223元/平方米，分别下降了27%和23%。

“从总体数据趋势来看，可以看出城市之间土地市场的分化正在逐步加剧。本地城市的复苏，可能只代表单一市场的楼市复苏，整体的参考并不太大。”凯瑞说。

再细分，从近期大型房屋企业的征地分布情况，我们可以看出他们目前的投资战略倾向。目前，碧桂园仍以三、四号线为主要征地对象，并在湛江、洛阳、毕节等地取得了一块土地，总投资6.7亿元，增加土地储备44.2万平方米。

万科坚持铺设第一条和第二条线，并在2018年增加第三条和第四条线后重返二线市场。太原、青岛和福州新增土壤储量。其中，宝龙和世茂以76.4亿元的总成交价格击败，也创下了福州市土地总成交价格的新纪录。恒大在贵阳花溪区以近50亿元的总价赢得15块地皮，预计将用于打造恒大儿童世界。这是继2017年赢得花溪区13块土地后的又一次大规模土地收购。

自2019年以来，融创获得了强劲的土地收购势头。根据柯睿1月份新增地价清单，融创1月份新增地价达到570.4亿元，排名第一。据不完全统计，在节后两周内，融创在太原、石家庄和青岛至少收购了12块土地，总建筑面积超过100万平方米。