潘璠：兼顾棚改和调控双重目标

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在最近的国务院常务会议上，一个重要的议题是部署和促进棚户区改造。会议指出，要因地制宜地调整和完善棚改货币化安置政策，商品房存量不足、房价上涨压力大的市县应尽快取消货币化安置优惠政策。

棚户区改造和棚户改造计划是党中央、国务院明确要求并在全国统一部署的一项重要任务。从近年来的实践来看，棚改安置的主要形式有:一是周转房的临时安置和竣工后的搬迁；第二种是从一些新建的房子中选择，确认后直接搬进去；三是货币安置，根据原住房面积、人口等因素，领取一定数额的货币补偿，解决未来住房。不同的安置方法各有优势，因地而异。由于近几年四线城市部分商品房库存严重，货币化安置已成为部分地区房改安置的重要选择，在一定程度上实现了房改安置和房地产市场去库存化的双重目标。

实践表明，包括货币化安置在内的棚户区改造的不断推进，确实改善了居民生活条件，促进了城市化和城中村改造，提升了城市功能和承载能力，促进了四线城市房地产市场的去库存化，在一定程度上刺激了消费和经济增长。然而，货币化安置及相关的住房补贴和激励政策明显增加了需求，导致部分地区的房地产存量大幅下降，价格也一路上涨，这甚至与一些旨在控制房价的楼市调控措施相矛盾，导致一些四线城市的房价不降反升，甚至在调控背景下快速上涨，这将不可避免地导致包括货币化安置居民在内的所有居民的住房成本上升，压力加大。

此外，在一些地区，在棚改和去库存化的过程中，为了实现速度和目标，棚改的规模已经扩大，这间接地推动了房价的上涨。例如，被拆迁的房屋尚未达到使用年限，居住条件尚好，一些居民不得不动用安置资金和贷款购买远方的存量商品房。在这种情况下，确实有必要要求一些存量不足、房价上涨压力大的地区尽快取消货币化安置的优惠政策。

事实上，刚刚进入今年下半年，住房和城乡建设部就明确表示，目前的房地产市场已经发生了变化，有必要督促商品房存量不足、房价上涨压力较大的市县及时调整房改安置政策。国务院常务会议再次就此提出了更明确的要求，因为相关政策的调整和落实关系到棚改的整体推进，更重要的是，持续两年的房地产市场调控能否沿着预定目标推进，取得全面的实质性成效。各有关地区要认真落实会议要求，将相关工作从棚改和去库存的双重目标调整为棚改和监管的双重目标。

在棚改方面，各地要从实际出发，不仅要加快推进，还要注意因地制宜。如果真的属于工棚改革的范围，就要制定好计划，加快进度。与此同时，有必要防止尚未达到使用寿命、状况良好、位置良好以及土著人不想离开的地区被纳入棚改范围。在取消货币化安置优惠政策的同时，要进一步做好实物安置。还必须更好地将棚改与改善城市发展规划结合起来。该地区一些位置较好的棚改区可视为普通房屋，搬迁是棚改的重要选择。

在调控房地产市场方面，我们应该借鉴一些一线和二线城市的经验。房地产市场调控措施只需要在土地紧张程度远远超过四线城市三、二线城市的一、二线城市有效，在三、二线城市应该更有效。关键是一些分阶段的去库存化措施和货币安置激励措施应该尽快取消。考虑到商品房大量积压的实际情况，一些四线城市不应把增加土地供应作为调控的重点。相反，要坚持“无房炒房”的方向，把调控的重点放在遏制投机性购房投资上，如实行差别化的限购限贷措施，延长限购期限等，从而将房地产资金挤出房地产市场，更好地满足本地区的急需和改善需求。(作者:潘坤)