多重困境约束下的 房地产市场十大展望

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目前，虽然房地产行业的一些指标略有波动，但总体表现好于预期，特别是房地产开发投资稳步增长，房价平均涨幅略有上升，房地产调控政策继续升级。同时，房地产市场的发展也受到五大困境的制约:一是稳定增长需要稳定的房地产投资，但这是一个艰难的选择；第二，风险防范需要高度重视解决房地产市场的结构性泡沫。房地产市场的健康稳定发展对降低金融甚至整体风险至关重要；第三，去杠杆化需要合理的控制，增加杠杆是不可持续的，清算是不可避免的；第四，降低成本要求尽快解决高房价问题，从宏观角度促进成本降低；第五，稳定预期要求尽快平抑和稳定房地产市场和房地产行业对社会心理的干扰。受上述多重困境制约的房地产市场也是“稳定多变”的。综上所述，笔者对房地产市场的未来发展有以下十点展望:

首先，房地产投资将逐渐下降，中国经济最终将摆脱对房地产的过度依赖。中国经济对房地产的依赖已经太久太深了。所谓转型和高质量发展的一个重要方面是逐步摆脱对房地产的过度依赖，寻找新的动能、新的空空间和新的经济发展模式。从长远来看，人口集中度的提高和自然人口增长率的下降将使中国大多数城市的房价缺乏人口支撑。中国的房地产投资将逐步进入存量和盈余时代。预计房地产开发投资增速将从今年第四季度或最迟从明年开始持续下降。

第二，土地市场增加了，地价下降了，土地市场开始出现新的变化。最近几个月，土地市场有800多次拍卖，全国土地市场加速降温。随着招投标的流动或逐渐成为常态，土地拍卖价格有望大幅下降，而“土地王”将不再出现。一方面，它预示着市场对未来房价走势的预期变化，另一方面，它也意味着依靠房地产维持经济运行的模式在未来难以维持。

第三，整体房价稳定，市场结构分化。考虑到短期内房地产市场在中国经济中的重要地位，以及打赢三场硬仗的现实政治需要，未来房地产价格很难出现整体大幅上涨和大幅下跌的局面。让各方达成一致的高概率表现可能是:总体稳定，但结构调整和市场分化不可避免。从调控政策的角度来看，集约政策可能会对中短期房地产价格和投资产生一定影响，但对不同类型城市的影响是不同的。一、二线城市商品房存量低，整体需求不弱，市场供不应求，住宅价格总体增速趋于稳定，部分二线城市有所上升；三线及以下城市可能会受到监管政策的极大影响。房地产销售可能会加速降温，拖累全国销售。三线城市的二手房价格已经稳定，上涨趋势已经被抑制。

第四，商品房与公租房的比例将进一步优化，公租房将迎来快速发展的良好机遇。“租购并举”，核心是租金，而租赁住房市场的不足和失衡是当前房地产市场发展的一个明显缺陷。在未来新的住房制度中，租房比买房更重要，买房前租房也将成为一种新的消费模式。引导住房租赁市场更加规范，改善租赁市场发展滞后的状况。从政策支持的角度来看，无论是土地、金融、金融还是法律，租赁市场都将继续受益于政策红利的释放。

第五，中国快速城市化带动的大规模增量房地产建设时代即将结束，增量时代的需求将逐渐放缓。一方面，开发投资和新房的增长已经放缓；另一方面，二手房交易在越来越多的城市占主导地位。北方、上海、广州和深圳的二手房交易程度正在加深，并有向全国扩展的趋势。未来，对房地产的需求将长期存在，但它已成为提高生活质量的焦点。这与房地产市场定位的大逻辑是一致的，即“房子是为了居住，不是为了投机”，突出房地产的实用性特征，逐步降低投机比例。

第六，房地产开发商的集中度将进一步提高，一些中小开发商将被淘汰。展望未来，一线房地产企业增长巨大，市场份额有望在未来翻一番。一线公司有望凭借其在销售、土地收购和融资方面的优势继续扩大市场份额，空仍有巨大的改善空间；然而，四线城市中的许多中小开发商可能会因为资金链断裂或监管严格等其他问题而遭受巨大损失或破产。

第七，房地产业转型将逐步进行，从简单的住宅开发延伸到整个产业链，其附加值和增值服务将进一步提高。最近，许多房地产公司都改名了，这反映出房地产市场正在经历深刻的变革。领先的房地产企业已经开始沿着产业链延伸和扩张，试图提供包括开发、物业管理、金融和服务在内的一揽子多元化服务，而不是专注于开发。即使在发展过程中，我们也应该更加注重质量，提高效率，加强管理。有越来越多的/0/12365；だよ围绕现有房地产拓展相关产业服务，是目前值得我们关注的新趋势。