长租公寓租金贷收紧 资产证券化改善空间仍存

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最近，关于金融资本扰乱长期租赁公寓市场秩序的讨论引起了监管当局的持续关注。北京、上海、Xi、深圳等地表示，将严格调查租赁企业融资资金的使用情况，并对租赁贷款业务进行严格监管。

在金融混乱的背后，长期租赁公寓已经进入“规模竞争”阶段。由于缺乏持续稳定的盈利能力，为了抢占市场份额和实现大规模扩张，大多数租赁机构不得不将希望寄托在资本注入和金融工具上。

同时，在“租购并举”政策的支持下，长期租赁公寓企业与金融机构联手，以资产证券化的形式推动租赁市场的融资活动。随后，一些机构开始变相增加杠杆，以“租金贷款”的形式融资，这增加了风险，引发了一系列问题。

节约和改善空客房

金融工具已成为扩大长期租赁公寓的重要手段，资产证券化作为一种创新的融资方式备受追捧。

2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获批出台，拉开了长期租赁公寓资产证券化的帷幕。自由和新派紧随其后，分别于下半年推出了中国首个单身租赁市场的资产证券化和中国首个单身长期租赁公寓的房地产投资信托基金。

今年4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，鼓励专业化、制度化的住房租赁企业开展资产证券化。

在鼓励的基础上，《通知》进一步明确了住房租赁资产证券化的重点支持方向，支持住房租赁企业将闲置的商业办公楼改造为租赁住房，开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人(原权利人)开展房屋租赁资产证券化。

这意味着政府鼓励的房屋租赁资产证券化有望成为房屋租赁企业最重要的融资渠道，各种长期租赁公寓的资产证券化如雨后春笋般涌现。

据风能统计，2018年1-6月，共发行房地产abs产品75种，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

到目前为止，长期租赁公寓的证券化主要有三种类型:一是资产证券化；轻型资产租赁收益权的分配；第二个是cmbs沉重的资产；第三，房地产投资信托。

明远房地产研究所所长艾振强表示，reits、abs和cmbs是促进欧美商业地产繁荣的重要工具，尤其是在美国。通过资产证券化，长期租赁公寓可以从更新现有资产中获利。房地产行业一直在呼吁房地产投资信托基金登陆，相关政策也在不断推进。

住房租赁资产证券化虽然取得了快速发展，但仍存在一些问题。苏宁金融研究所所长薛洪言指出，由于行业中的常规贷款问题，有必要关注标的资产的合同效力；此外，虽然在结构设计上可以实现风险隔离，但公寓的运营问题对相关资产的现金流有很大影响，因此有必要关注公寓的实力和运营稳定性。

"目前，已发行的abs和reits已经评级，风险基本在可控范围内."艾振强认为，“资产证券化产品一般需要增加信用，即必须有第三方担保。”

出租贷款业务引发纠纷

在长期租赁公寓发行abs产品需要一定的门槛。为了支持规模的不断扩大，一些机构通过“租金贷款”的方式向金融机构筹集资金。

租金贷款是指承租人与第三方金融机构签订贷款合同，由金融机构代替承租人一次性向经营者支付长期租金，由承租人分期偿还给金融机构。

这种新金融模式的逻辑在于，租赁机构可以一次性从第三方金融机构获得未来应该收取的租金，从而拥有更多的现金流。这些资金可用于规模扩张和日常运营。

“租赁贷款可以在减轻租户的财务压力和提高长期租赁公寓业务模式的可持续性方面发挥重要作用。”薛洪言说。

为了获得这部分资本，企业还需要支付一定的利息。中原地产首席分析师张大伟表示:“每个家庭的利率都不一样，一般集中在10%到20%之间。”

艾振强从租户的角度认识到租金贷款的合理性。“租房贷款是一种工具，这对紧张和有这种需要的人是有利的，因为目前它的利率不高，一般在5%左右。”

由此可见，租金贷款本身并没有问题，但如果经营者管理资金不当，盲目地用预先获得的租金扩大规模，可能会打破资金链，最终损害租户的利益。

8月20日，长期出租公寓运营商杭州鼎佳网络科技有限公司(以下简称“鼎佳”)宣布，紫音因资金链断裂而破产，房东因收不到租金将收回房屋，而承租人仍需按时支付剩余租金，否则将影响个人信用记录。目前，约有4000名租户遭受损失。

丁佳不是这样。今年3月，为了实现规模的快速扩张，上海艾公寓以分期贷款的形式准备资金，最终因经营不善破产，被蛋壳公寓收购。