中国长租市场向何处去 任志强“开炮”众专家“应战”

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“我们最大的问题是，我们从来不说出租房是谁的，出租房的对象是谁。为什么抱怨房租高？租房对象突然从国际酒店的房客减少到2.8亿没有城市户口的人，所以大家都觉得房租贵。”一向言辞犀利的任志强几天前“炒”了长期租赁公寓市场。

9月7日，由《证券日报》主办的“新业务、新变化、新需求——中国长期租赁市场峰会”在北京召开。华远地产前董事长任志强、世界银行副行长甘伟、中国联合基金总经理何良宇、鸳鸯蝴蝶派常务副总经理俞国泰参加了圆桌会议。

峰会还邀请了业内高管、专家学者就“长期租赁公寓是资本的窗口还是需求的窗口”、“资本与市场如何融合发展，取长补短”等议题展开讨论，尤其期待长期租赁公寓的政策方向、市场机遇、战略定位和路径选择。

长期租赁公寓市场下跌

圆桌论坛一开始，任志强首先提醒大家，其实早在1979年，中国就出现了长期租赁公寓，当时的主要目标群体是外国人或中国的高收入人群。长期租赁公寓真正开始发展是在2008年以后，因为在高度城市化的过程中，各种限制条件阻止了一些人买房和租房。

他说，长期租赁公寓的消费者已经发生了变化。他们过去是最富有的人，但现在有2.8亿人在城市生活和工作，但没有城市户口。这种巨大的需求可能会使长期租赁市场迎来十年或八年的高增长。不过，他也强调，长期租赁市场的“好日子”受政策影响很大，一旦户籍制度发生变化，长期租赁市场也可能发生变化。

与任志强相比，余国泰对长期租赁市场更有信心。他说，在目前的户籍制度下，越来越多的农村人口正在城市化，他们需要以市场为导向的手段或安全手段来帮助他们解决住房问题。因此，长期租赁市场潜力巨大。另一方面，由于国家提倡租购并举的政策，长期租赁市场中各主体的参与度很高，资本纷纷涌入，使得市场有条件运行得更快、发展得更快。

长期租赁公寓是市场需求还是资本需求？投资机构代表何良宇表示，根据他的理解，许多开发商是“被迫”的。例如，所采取的地块必须能够按照要求以一定的百分比自我维持；第二，在较长时期内，从发展到自我保持是一个必然的方向。

作为较早规划长期租赁公寓的公寓运营商代表，甘伟认为，讨论长期租赁市场不应仅限于北京和上海。世界银行关注二线城市，因为它更乐观地认为二线城市将成为中国未来城市化的引擎，而长期租赁市场更具潜力。“中国大多数城市都能以20%的收入租到好房子，所以我认为这个市场仍然存在。”

长期资本是行业助推器

谈到资本是否蜂拥而入，能否获得预期回报，任志强说:“对于资本来说，首先要租房子。如果钱回不来了，它将等待房价上涨。第二，在等待了很长时间之后，将会有一些减税措施。”

他还指出，中国的租赁市场主要是二手房或房改房，但实际上租金回报非常高。买一套房子可能只需要20000元，但每月可以租2000元，年回报率超过100%。

余国泰认为，长期租赁市场的发展需要长期稳定的资金，而且仍然需要回报相对较低的资金参与。“资本必须追求利润，这取决于它何时兑现，或者它如何在安全性和利润方面进行权衡。这是最重要的一点，资本需要在长期租赁市场中得到明确定义。”

何良宇承认，作为京城方面最关心的问题，是能否尽快将收到的房源投放市场，“空一个月赔一个月的房租”

何良宇在谈到市场资本推动机构囤积租金、等待租金上涨的传言时指出了这种荒谬。“筹集两百美元只需要两个月，但两个月的机会成本损失可能会在两年内收回。作为理性和成熟的资本方，我非常关注空的配售率，并将要求企业尽快投放。装修标准是否会降低是另一回事。可能要控制装修标准，不能有甲醛等问题。

甘伟说，资本进入后，他想赚两个钱，一个是资产增值的钱，这是房地产的逻辑。“对城市发展资本的投资形成了城市化进程。这笔钱不应该由供应商赚取。它应该由资产持有者赚取。这应该是房地产投资信托基金的问题。”第二，提高与运营相关的效率。将租金溢价、地价溢价和品牌溢价分开。“不要把租金变成一个非常模糊的概念。”

我不想成为风口上的“烤猪”

最后，圆桌论坛的嘉宾也表达了对长期租赁市场未来发展的期望。

“我个人认为应该用市场来解决问题，应该用公开监管和法治来解决问题，这样市场才会越来越规范，价格才会越来越合理。”通过竞争使价格合理。”任志强路。

余国泰表达了三点看法。首先，就以市场为导向的租赁市场而言，希望政府能给行业一个明确的定义或规则，相应的配套制度、配套规则和配套操作程序，包括政府监管部门之间的交叉，使市场参与者能够在明确的规则下运作和发展，这对市场的长远发展非常有利。