房地产行业资产负债率升至十三年新高

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最近，房地产市场再次成为关注的对象，因为有报道说，房地产税正在加速，当地房地产市场的价格出现下降的迹象。《华商日报》记者近日梳理了房地产上市企业的资产负债率，发现房地产上市企业的资产负债率持续上升，达到2005年以来的18年高点。

此外，自今年年初以来，许多行业的资产负债率下降是大势所趋。然而，房地产行业有些不同。它不但没有下降，反而一路攀升至新高。为什么？

商辂房地产的负债率为94.35%，在业内排名第一

上市公司半年度报告披露后，房地产行业的财务杠杆也浮出水面。根据风能数据，截至今年6月30日，房地产行业的资产负债率为79.46%，比第一季度高0.6个百分点，比去年同期高1.44个百分点，创下2005年以来的新高。

根据wind的一级行业分类，共有148家上市房地产企业进入统计。与房地产行业79.46%的平均负债率相比，有39家公司超过了行业平均水平。其中，资产负债率最高的商辂房地产达到94.35%；除商辂房地产外，中南建设、云城投资、CCCC房地产、新城控股等15家上市房地产企业的负债率超过85%；包括荣盛发展、金科和法华在内的19家公司的负债率在80%至85%之间。

《华商日报》记者注意到，商辂房地产有限公司的控股股东是山东商业集团有限公司，最终控制人是山东国有资产监督管理委员会。9月4日，商辂房地产宣布公司最近收到中国证监会的通知，暂停公司非公开发行股票的审核申请。据了解，2016年8月24日，商辂房地产披露了2016年非公开发行股票的计划，称公司拟发行的股票数量不超过4.19亿股，募集资金总额不超过20亿元。20亿元的固定增长被终止，这使得负债率极高的商辂房地产雪上加霜。

“企业的高杠杆率或负债率无非是在大规模扩张过程中借入更多的资金。”易居研究院智库中心主任严跃进表示，2015年至2016年，在融资成本较低的时候，房地产企业大规模发行公司债券，提高了资产负债率。此外，随着预售制度在我国房地产行业的实施，房屋竣工交付前产生的预售款也将形成金融负债。一般来说，随着项目的完成和交付，这笔预付款将转化为营业收入。

“万宝绿金”的四大债务比率超过75%

“万宝绿金”的资产负债率可以作为行业的参考。《华商日报》记者发现，“万宝绿金”的负债率都在75%以上。

《华商日报》记者注意到，今年上半年，销售额超过1000亿元的明星房地产企业大多资产负债率超过80%。然而，在不包括预付款和其他部分的情况下，债务水平大幅下降。以资产负债率为84.7%的万科甲为例，剔除预收账款和合同负债后的资产负债为46.29%；格林兰控股的资产负债率为88.98%，扣除预收账款后的负债率为56.29%。

在“兆宝万金”其他国家，上半年保利地产a股上市的资产负债率为79.32%，剔除预收账款后的资产负债率为43.55%；资产负债比率为76.63%的金代尔的资产负债比率为48.17%，不包括预收账款。

此外，陕西本地上市房地产企业天地园的资产负债率为86.48%，剔除预收账款后的资产负债率为64.82%。一些不愿透露姓名的当地房地产分析师认为，根据天地园86.48%的负债率，它在a股上市房地产企业中排名前15位。“这一资产负债比率已经很高了，尤其是在排除预收款之后。这是64.82%，远远高于整体水平的四大主导和产业。”

虽然高负债一直是中国房地产行业的“生存法则”，但项目开发需要投入大量资金，负债率的提高也成为企业扩张和发展的基础。然而，自去年以来，房地产行业一直面临着自上而下和自下而上的去杠杆化监管。房地产企业融资渠道受阻，融资成本上升。统计数据显示，2016年，国内房地产企业发行债券的成本约为4%至5%，2017年已为6%。到今年，融资成本可能达到7%至8%。

房地产行业可能面临周期性调整

房地产企业的偿债高峰期也将从今年起到期。“借新债是房地产企业的普遍选择，但在融资渠道有限、负债率高的环境下，企业的财务周转和融资能力将受到考验。”Xi交通大学管理学院著名教授童铁汉认为。

根据中国银行国际研究报告，住房企业的债务水平短期内不太可能大幅下降，但去杠杆化进程已经开始。在流动性紧张的背景下，销售回报的重要性有所增加，行业扩张的增长率有望收窄。

今年上半年，大多数上市房地产企业的利润都有所增加，但房地产老板们往往对未来的发展持谨慎态度。许多房地产企业在谈到下半年的销售策略时，开始强调“积极销售”、“合理控制”、“把握节奏”、“强化差异化”、“减少负债”、“去杠杆化”等关键词。

据凯瑞测算，今年1-8月，从土地收购和销售比例来看，前100家房企整体土地投资弱于去年，房企更加注重土地投资强度，以确保现金流。