去年12月房企融资跌破200亿 环比降逾六成

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最近，已经有不少房地产企业发布了融资信息，许多大型房地产企业的融资计划也获得了批准。房地产企业的融资似乎显示出复苏的迹象，但实际情况并非如此。

根据研究机构的最新统计，去年12月，典型房地产企业的实际融资额环比下降60%以上，为2018年以来的最大降幅，也是2017年以来的最低月度融资额。其中，公司债券、信托、国内银行贷款等融资方式的融资额度均大幅下降，不仅国内融资如此，海外融资也是如此。

随着央行再次决定全面减持RRR，它将释放8000亿元人民币的长期净资本。业内普遍预期，房企的资金压力将大大缓解。但是，有业内人士认为，今年上半年房企的资金压力可能会有所缓解，但不会带来太大的效益，因为房地产市场本身处于下行周期，政策对房企的融资渠道有很多防火墙，所以大部分资金无法流入开发领域，房企的资金仍然会非常紧张。

业内人士认为，在房地产企业整体融资环境依然严峻、偿债压力逐渐加大的情况下，保持充足的现金流是生存的关键。

去年12月，住房企业融资总额降至200亿英镑以下

从表面上看，去年底债权审批速度加快，房企全力加快融资，发债规模达到小高潮。然而，根据通策研究所的统计，真正成功的发行是可怜的。数据显示，2018年12月，40家典型上市房地产企业的融资总额仅为181.52亿元，比上个月大幅下降64.12%，为2018年以来的最大降幅，也是2017年以来的最低月度融资额。

从趋势来看，去年9月和10月连续两次下降后，融资额在11月份有所回升，12月份又有所波动和下降。其中，12月份债务融资180.49亿元，占住房企业融资总额的99.43%，比上个月下降64.28%。其中，国内银行贷款融资57.74亿元，占比32%，环比下降33.12%；企业债券融资50.28亿元，占比28%，比上个月下降75.95%；中期票据融资39.57亿元，占比22%，比上个月下降8.87%；信托贷款25.9亿元，占比14%，环比下降64.81%；其他债务融资仅6.7亿元，占4%，比上个月下降92.7%；委托贷款和境外银团贷款的融资金额为0。

至于所有债务融资方式的融资额度大幅下降的原因，通策研究所所长张宏伟在接受《证券时报》记者采访时表示，去年年底，由于额度紧张，融资渠道控制仍相对严格，因此去年11月和12月的财务压力仍相对较大。从表面上看，自去年12月以来，资产证券化一直处于一个持续高发生率的时期，许多房地产企业的资产证券化都获得了成功的批准。但是，据实际统计，大部分都处于规划和审批阶段，很少能够顺利下发。

“如此大规模的滑坡是罕见的。在2018年的最后一个月，它跌破了200亿元，这或多或少是不可接受的。2018年是房企融资最糟糕的一年。虽然今年年底是房企发债的高峰期，但要等到春节过后，才能真正找到钱。”张宏伟说道。

不仅融资规模大大缩小，融资成本也在不断提高。去年12月披露的数据显示，最低融资成本在5%以上，最低融资成本是万科地产5.25年期固定利率票据，票面利率为5.35%；两个最高的融资成本来自格陵兰全球，一次发行2.8亿美元的固定利率债券(中期票据)，一次发行1.5亿美元的公司债券，债券票面利率高达9.125%。

随着国内融资渠道的收紧，海外融资渠道也进一步收紧。通策研究所的数据显示，2018年12月，海外融资大幅下降，外币融资总额为55.8743亿元，同比下降63.19%。

RRR的全面削减很难在资金水平上产生重大影响

对于目前的资金短缺，根据张宏伟往年的经验，年底各种融资渠道都比较紧张，有些发行被控制并推迟到春节后。因此，预计假期后可能会更好，但很难说已经有了很大的改善。一方面，2019年的楼市调控仍是基调。金融机构还将监督和控制与房地产相关的融资。虽然会有所改善，但不可能显著释放水分；另一方面，房地产行业的市场趋势已经走下坡路，房地产项目面临销售压力和亏损风险。金融机构也将在行业下行周期对其投资的项目做出更加谨慎的判断，房地产企业获得融资并不容易。

最近，央行决定再次全面减持RRR，净释放8000亿元长期资金。业内人士普遍预期，住房企业的财务压力将大大缓解。不过，张宏伟告诉记者，今年上半年有可能稍微缓解一下，但不会带来太大影响。好处很大，因为现在市场本身处于下行周期，政策对房企的融资渠道有很多防火墙，大部分资金不能流入开发领域，而房企的资金仍然会很紧张。此前的RRR降息对房地产市场影响甚微。这次，

在住宅企业整体融资环境依然严峻的情况下，充足的现金流成为住宅企业生存的关键。据嘉里研究中心称，今后，促进销售支付、融资“借新还旧”、确保现金流稳定将是这一时期的主旋律。随着表内融资的收紧，未来房企将继续深化与金融机构的合作，努力开拓海外融资渠道，通过开发新的融资方式积极拓展融资渠道。同时，房企将不断优化融资结构，通过增加中长期贷款和表外融资，将财务杠杆控制在合理水平。