香港楼市拐点或提前到来:10月新屋销售减半 机构看空

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第三季度，香港楼市再次遭受重创，此前蓝筹降价、“准地王”拍卖，违约率飙升。根据米德兰地产的数据，香港10月份新建住宅的销售额下降至112亿港元，这是剔除节假日因素后16个月来的最低水平；与此同时，10月份新增住房交易量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

分析人士表示，促使买家撤离的原因不仅是房价过高，还有经济方面的担忧。调查显示，60%的受访者对未来6个月的香港经济持悲观态度，40%的受访者预计房价会下跌。许多机构也对香港房价发出了预警，香港房地产市场的转折点可能比预期来得更早。

房地产市场降温的迹象显而易见

截至7月底，香港房价已经上涨了27个月，仅上半年就上涨了13%。因此，香港连续八年被评为“世界上最实惠的城市”。然而，自今年8月起，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现降温迹象。

11月5日，香港金融管理局总裁陈德林公开表示，8月份香港房价开始下跌，近几个月成交量明显下降，一、二级业务总成交量下降48%。

事实上，香港的房屋价格之前已有下降的迹象。据中原地产10月份发布的报告显示，截至10月初的12周内，被视为香港楼市参考指数蓝筹股的嘉湖别墅房价下跌了15%。最近，嘉湖山庄一套442平方英尺的两居室公寓以456万港元的价格售出，比同类公寓的最高成交价低了22%以上。与此同时，奢侈品卖家亏本销售的现象开始出现。10月22日，沙田九独山的一处房产以1300万港元的价格售出。卖方持有该房产将近四年。当时，该交易的账面损失为6万港元，但扣除税费和佣金后，损失约为68万港元，这是该地区首例“血案”。

房价有下降趋势，这不可避免地带来大规模的“违约潮”。香港的新房交易需要5%的定金。数据显示，从今年年初到10月底，香港新房交易中出现了36起违约案例，但2007年只有9起，而且这个数字还增加了三倍。今年，违约楼宇的交易价格在490万至3980万港元之间，这意味着选择违约的买家需要支付25万至200万港元的罚金。

该组织一直在关注空

在香港银行业开始加息后，香港房地产市场出现了拐点迹象。尽管快速上涨的房价多年来一直压得购房者喘不过气来，但这一轮加息已成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。随着年内美国三次加息，香港银行业开始上调存贷款利率。香港四大银行9月份同时上调港元最优惠贷款利率，这是自2006年以来的首次，这意味着香港超低利率环境的结束，也直接导致房地产抵押贷款成本上升，这将增加购房者的按揭支付负担，给香港房地产销售市场带来巨大压力。

然而，市场参与者表示，买家撤退的原因不仅是房价负担不起，还有经济方面的考虑。香港研究协会在10月中旬进行的一项调查显示，60%的受访者对香港未来6个月的经济持悲观态度，40%的受访者预计房价会下跌。

根据CLSA发布的研究报告，香港房地产市场正经历15年来最糟糕的宏观环境。利率上升、经济放缓和人民币贬值正在影响香港房地产市场。预计明年房价将有15%的调整；瑞银表示，预计从现在到明年年底，香港房价将下跌5%-10%，贸易摩擦对香港经济的影响尚未得到充分考虑；花旗最近发布了一份研究报告，称自2016年3月的低水平以来，房地产价格已经上涨了47%。不过，基于基本情况，估计今年下半年楼价会回落7%。此外，如果股市出现重大调整，也将引发下半年住宅物业价格的回调；标准普尔预计香港房地产市场将在12个月内下跌5%至10%；高盛(Goldman Sachs)预计，香港住宅房地产市场将从目前的水平下跌15%；蔡尧证券甚至预测香港的房价在未来两年将下降40%。野村证券(Nomura)香港房地产股票分析师认为，尽管香港房地产价格将在今年下半年回落，但香港房地产价格的压力更有可能在2019年真正得到反映。

香港特别行政区政府认为，房地产市场的趋势需要观察。陈德林表示，仍需要时间观察房地产市场是否已进入下行周期。如果得到证实，我们可以考虑在适当时候放松反周期措施的紧缩政策。他表示，香港经济和资产市场的不确定性增加，下行风险加大。然而，一旦香港家庭面临周期逆转，他们的应对能力比其他地区强得多。