从不愁卖到求着买：杭州楼市交易创20个月新低

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国庆节后一个多月，李平(化名)接到了杭州不同售楼处的五个电话，内容大致相似。“李小姐，我们有xx套优质住房，你有兴趣看吗？看，不要动摇的数字。”

虽然李平在上海工作和生活，但他还是在杭州楼市最热的阶段去看了几个当地的热销项目，并动了在杭州买房的念头。然而，随着新的房地产市场政策如摇号的出台，他打消了这个想法。从售楼处物业顾问的热情语气中，李平感觉到杭州楼市的气氛与之前的火爆时期大不相同。

自9月份以来，杭州的房地产市场已经显示出降温的迹象。到10月份，这种趋势已经加剧，房地产市场甚至比当地天气提前进入冬季。此前，挤满了人的主要售楼处开始变得冷清，物业顾问开始拿出手机，把所有的销售电话放在一边。

事实上，现在房地产市场的巨大逆转正在杭州悄然上演。据浙宝传媒房地产研究所(600633，古吧)统计，2018年10月，杭州共售出商品房7790套，为20个月来的最低水平。与此同时，商品房交易量也创下了近6年来同期最差的成绩。“银十”旺季不仅不尽如人意，甚至低于2月份，这对杭州来说是不正常的。

“波动”危机

在杭州楼市成交量明显下降的背后，仍有许多新开盘项目笼罩在“沼泽”之中，难以脱手，甚至“流动晃动”现象频频发生，与以往热销项目的“万人晃动”形成了巨大反差。

自4月25日杭州第一个摇号项目开通以来，杭州购房的“摇号时代”已经开始了半年多，而“哗哗”并不是什么新鲜事。早在5月29日，杭州就出现了第一个“刘垚”项目。位于临安的“条西一号”本期开盘136套小高层住宅，均价19185元/平方米。由于注册人数不足，彩票中奖率高达256.60%。自那以后，杭州临安区的楼市持续降温，“流动晃动”的楼盘层出不穷。

值得注意的是，9月前，杭州“刘垚”项目主要集中在临安和富阳，以及市区总价超过1000万元的联排别墅。然而，自9月份以来，新开放项目“刘垚”的频率有所增加，“刘垚”项目的位置已开始向市中心延伸。到10月份，甚至面积约为90平方米的新装修项目也陷入困境。

例如，位于钱江新城交汇区的中铁北都森林首次开放了226间套房，平均价格为58865元/平方米，只有194个家庭注册。最近，位于萧山市北盘的新城涓君大厦又增加了80套，均价为31356元/平方米，最终购买的登记户数为零。

根据网上公布的不完全统计，截至10月31日，杭州8月份发生了10次“心流”，9月份发生了13次“心流”，10月份发生了20次“心流”。从摇号开始到10月底，杭州已有49个项目“动摇”。

根据网上公布的不完全统计，截至10月31日，杭州8月份发生了10次“心流”，9月份发生了13次“心流”，10月份发生了20次“心流”。从摇号开始到10月底，杭州已有49个项目“动摇”。

即使在受灾最严重的地区，同一个项目也已经动摇了两次。10月13日，碧桂园中梁冯明大厦开盘18栋小高层，仅17组客户注册，中标率达到105.90%。然后在10月28日，这个项目又开放了21栋相同类型的房子，情况变得更加冷清。最后，只有4组客户注册，中奖率飙升至525.00%。

融信蓝天、万科未来城开业后，除临安外，良渚板块经历了两次“万人震动”，该地区同类产品损失惨重。尤其是别墅和联排别墅产品的销售和待售，中标率一直在上升。以中粮蒙奇祥云为例，项目首开中标率为16.9%，二开中标率攀升至67.4%。然而，在最近的推动下，彩票不再需要了。

除了“摇摆乐”事件明显增多外，杭州还有一些项目没有“摇摆乐”，但彩票的成功率有所提高。据公开统计，10月份，杭州市区新房平均中标率为67%，比9月份高出约16%，并继续创下自“摇号新政”以来的新高。

市场预期变化

在政策宽松、资金宽松的背景下，杭州楼市自2015年以来明显回暖。2016年，商品房月平均成交量同比增长45%，创历史新高。随后，受9月限购限贷监管政策的影响，热点市场趋于稳定。然而，2017年，杭州的平均交易面积略有下降，降至126.7万平方米/月，但仍处于历史第二高水平。

在2018年前四个月市场持续升温后，公证彩票条例进入市场，整体形势保持乐观。但在下半年，杭州购房者对市场的预期发生了明显的变化，个别项目的去转型危机使得杭州楼市气氛急转直下。

一位长期关注杭州楼市的业内人士认为，目前买家观望情绪明显越来越强，很多想卖的人会因为市场交易量下降而开始犹豫，“动荡”也在加速楼市降温。在这种背景下，不成熟的配套设施和完美的板块的缺点将会变得更加明显，面对买家挑剔的眼光和谨慎的选择将会更加可悲。预计在多重压力的累积下，房企的心态会有所调整，甚至会对一些不尽如人意的物业采取优惠和促销措施。