房企“黄金时代”终结 必须转型才能生存

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仅从10月份开始，许多房企的房地产融资计划已经暂停或终止。

中国知名房地产企业恒大近日宣布，计划通过其子公司程静作为发行人出售美元优先票据，并宣布融资规模达到15亿美元。

值得注意的是，恒大的公告还显示，恒大董事局主席许家印、恒大全资企业新新(bvi)有限公司分别认购2022年和2023年的债券2.5亿美元和2.5亿美元，共计10亿美元，占恒大此次发行债券总额的三分之二。

徐家印为什么要认购我公司发行的债券？恒大宣布，这是为了表示对企业的支持和信心，这可能不是完整的答案。

恒大原本计划发行20亿至30亿美元的融资债券，但市场反应冷淡，最终规模降至15亿美元。从现在开始，即使规模缩小，也很难成功发行15亿美元的融资债券。在这种情况下，徐家印挺身而出，以认购10亿美元债券的英雄行为，为企业分担了困难。

事实上，恒大的融资困境也是最近中国房地产企业面临的一个普遍问题。住房企业通过发行高息债券筹集资金偿还债务，这将提高企业的融资成本，使其未来更有可能陷入无尽的债务链困境。

据媒体报道，仅从10月份开始，和盛创展、雅居乐、商辂地产等多家房企的房地产融资计划已经暂停或终止，累计金额近300亿元。自2018年以来，住房企业的融资已被冻结近1000亿英镑。

2018年，房地产企业融资环境继续趋紧，出台了一系列政策防范房地产行业债务风险。不仅许多国内房地产企业的公司债券由于限制的增加而被迫暂停，而且房地产企业的海外发行债券也开始受到限制。

因此，在国际资本市场上，不仅恒大发行的债券受到冷遇，国内一些房地产企业的债券融资也不顺利。随着国内房地产业的严格监管，在香港上市的内地房地产企业加快了提现步伐。特别是香港宣布将进入加息周期后，房地产企业发行债券的利率成本将会越来越高。

今年下半年以来，中国主要城市的房价已经达到了正常的回归渠道，越来越多的城市房价开始下跌。虽然目前下降幅度仍然很小，但房地产开发商的“黄金时代”即将结束，一直依靠外围资金幸福生活的房地产企业不得不过着拮据的生活。

徐家印出资10亿美元认购了自己的债券，这可以帮助企业暂时度过难关，但同时也暴露出房地产企业的困境正在加剧。更多的住房融资计划已经暂停，市场可以读出强烈的信号，房地产企业必须转型才能生存。

一方面，房地产企业的困境正在加剧，另一方面，房地产企业之前赚取的巨额利润正在回归市场。这对房地产企业来说可能是一件不愉快的事情。然而，这是房地产调控的目标，资金应该用在正确的地方。

□周(金融评论员)