楼市降温背后“三个新变化” 退房拉锯战呼唤楼市新规则

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谁能想到，位于北京二环路边缘的热门房产昆仑，已经从一种信任关系转变为许多业主要求退房。

在多年繁忙的房地产市场上，购房者经常享受到房价升值带来的数百万元的好处。一旦市场降温，业主退房就成了一个敏感话题，甚至引发“房屋纠纷”，要求很多地方的开发商赔偿。记者了解到，业主退房并不容易，因为贷款等手续复杂，甚至会影响后期购房。业内人士呼吁房地产市场降温，以满足人们频繁退房的需求。有关部门应尽快研究新的退房规定，引导消费者和开发商像退货一样规范操作。

第二环边的豪宅抢了房子，并改变了退房

西二环边缘的优越地理位置曾使昆仑地区闻名遐迩。

去年8月，昆仑域名获得预售许可证，获准以平均9.5万元的价格出售，正式突破了“3.17新政”后的“8万元红线”。

与周围的二手房相比，9.5万元的价格确实很高；不过，如果把它界定为二环路边缘的豪宅，再加上楼市的上升和李泽商业区的配套规划，有些人会认为是“物有所值”。

“如果一套豪宅最初的售价是每平方米11万元，那么现在它的售价限制在每平方米9.5万元。谁能不动心呢？”陈愉(化名)是当时信任关系后才买下该房屋的业主，他回忆说昆仑域的宣传项目是“顶配”，销售人员透露项目原价为11万元/平方米，但最终被批准为9.5万元/平方米。在这种“降价”的背景下，该项目在开盘当天就销售一空。

一年前，当前线团队签署合同时，他们仍然觉得他们利用了这一点，但现在他们恍然大悟，他们遭受了损失。上个月，业主认为昆仑地区的电梯房、消防楼梯、一楼大堂、外墙和绿化被“降级”和“缩水”。此后，100多名业主拒绝收回他们的房子。开发商的回应是一封“来自北京昆仑地区的信”,这封信将升级一楼大堂等11处装修，同时提出两个方案供业主选择:要么补偿空调整新风系统，要么按程序退房。

10月20日是开发商设定的退房截止日期。据昆仑酒店业主代表称，截至当天，大约有50至60名业主退房。记者联系了一家开发企业华润置地，得知肯定没有这么多，但没有透露具体数字。

补偿后很难消除贷款记录

在北京，业主很少要求退房，这也带来了许多新问题。

“仍有许多业主在等待，看开发商的整改措施是否真的到位。”上述业主代表表示，一些业主坚持认为开发商的退房计划不合理，因此拒绝签署退房协议。

“我的住房贷款利率比五年期利率高20%，但退房计划只按一年期基准利率补偿我。”业主代表说。

记者在售楼处看到上述业主提及的退房计划:10月8日至20日在售楼处签署退房协议，双方办理解除抵押贷款合同和提前还款手续，开发商将在办理完相关手续后14天内退还已付房款及利息。本方案披露的利息计算方法为“已付购房款(贷款客户包括贷款已付部分)×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。

央行一年期银行贷款的基准利率为4.35%，而五年期利率为4.9%，在上调20%后，已变为5.88%。对于总价为一千万元的昆仑来说，利差不是小数。

所有者面临的另一个难题是央行信贷信息系统中的贷款记录。在北京等地买房，就是“认房还贷”。无论购房者是否在北京有房，只要央行的信贷记录中有住房贷款记录，就被视为“非第一套”。

因此，贷款购买昆仑地区的第一套房的业主在退房后将失去“第一套房”的资格，如果再次购房，将不能享受第一套房40%的最低首付比例。如果你买一套普通的房子，最低首付比例将提高到60%；如果你买一套非普通的房子，它将被提高到80%。"在北京，首付款增加20%或40%，通常是几百万元."一位店主说。

这也是目前业主和开发商之间的纠纷。上述华润置地负责人直言不讳地表示，开发商无法解决与贷款记录相关的问题。

责任是检验的关键

此前，虽然厦门万科白鹭县项目的“买贵补差”被否决，万科也提出了退房计划并补偿了一定的利息。在业主和开发商之间的沟通过程中，也存在很多矛盾。

“电子商务平台有七天没有理由退回规则。在楼市签完合同后，我想撤退，但很难去天空！”在许多法人看来，完善退房条款是减少开发商与业主之间冲突的重要手段，尤其是在楼市降温的敏感时期。

以北京采购合同模式为例，如果基础和主体结构未通过测试，买方有权终止合同；如经检测该商品房室内空空气质量或建筑隔声达不到标准或合同附件所列条件与事实不符，卖方应负责整改；如果整改后仍达不到标准，买方有权终止合同。

然而，在更多情况下，业主的退房要求源于交货标准和期望值之间的巨大差距。