贝壳研究院杨现领：租金将入下行周期 租赁困局需市场化解决

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最近，由于租金上涨等问题，租赁市场引起了广泛关注。9月7日，由《证券报》主办的“2018中国长期租赁市场峰会”在北京召开，成为嘉宾们热烈讨论的主要议题之一。

“在未来两三个月和明年，租金将进入一个漫长的下行周期。目前，市场已经反映出租金下调的信号。”壳牌研究院院长、壳牌房屋搜索首席经济学家杨现领在峰会上接受媒体采访时表示，8月份，北京出租房的月租金为每平方米88.6元，较上月下降3.2%，为2017年以来的最大单月降幅，结束了此前的持续上升趋势。8月份租金下降主要是由于毕业季节即将结束、租赁需求下降以及市场供求矛盾缓解。

他认为，租金下降的短期原因是租赁市场已经进入季节性和周期性的淡季，而长期原因是由于经济和收入下降的累积影响，这一周期将持续很长时间。此外，由于结构性因素，私营服务业的劳动力成本非常高。目前，经济低迷对民营服务业影响很大。由于其劳动密集型的特点，在这种情况下，企业不得不改变雇佣方式以降低成本。然而，中国最集中的租户群体是服务业和私营经济。因此，大多数运营机构明年将面临更大的压力。

同时，杨现领在会上发表了关于租赁市场的主旨演讲，以国外许多发达国家的租赁市场为例，提出了解决当前中国租赁困境的对策。

“无论是柏林、伦敦、香港、新加坡、纽约还是洛杉矶，如今国际大都市的租金都在以相对较快的速度上涨。”杨现领在会上就租赁市场发表了主旨演讲，他还说，比如在伦敦，房价收入比越来越高，年轻人买房租房压力很大。在高房价下，越来越多的年轻人被迫进入租赁市场。当租金供应跟不上时，租金将继续上涨，租金与收入的比率将上升。租金的本质是供求关系。在租赁需求上升的情况下，能否建立一个灵活的供应市场？

在这方面，例如，他说，东京的绝对租金水平比北京高得多，通常是北京的2-3倍，而东京三个可比地点的价格几乎相同。过去十年，北京的房租也大幅上涨。为什么这些不同国家的租赁市场，尤其是国际大都市的租赁市场，在过去的十年里大幅增长？租金上涨是世界各大城市普遍存在的现象，反映了2008年全球货币量化宽松政策带来的房价上涨。在经济增长率达不到预期的情况下，大多数人都承受着越来越大的支付压力，尤其是年轻人，他们因为买不起房而被迫进入租赁市场，租赁需求增加。与此同时，由于土地供应的限制、土地供应的刚性以及租赁开发的相对较少供应，这些国家主要城市的租金同时上涨。

“目前中国租赁业发展面临的最大问题是租赁业发展存在巨大缺陷，尤其是在一线核心城市。”

如何规范和发展租赁市场？杨现领认为，真正的定价市场化一般包括四个方面:一是租金市场化；第二，租赁的市场化，所有对租赁的限制都不会达到一个好的结果，而租赁必须由管理机构或来源和来源协商；第三，支付方式以市场为导向。今天，“一付三”的付款方式是一个很大的痛点，分阶段租房解决；第四，政策的市场化是最重要的。政府的核心决策激活了供应方的市场，而不是取代它。