探访长租公寓：到底啥模样 和上涨的房租有多大关联？

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最近，一些一线城市的租金大幅上涨，长期租赁公寓也被推到了风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的一种新形式，长期租赁公寓存在什么问题？这和房租上涨有多大关系？如何同时租赁和购买？围绕这些问题，我们的记者进行了采访。

长期租赁公寓看起来像什么

——主要品牌和质量，价格相对较高，近几年政策好了很多

对于许多在一线城市工作的年轻人来说，长期租赁公寓并不陌生。“如果你需要长期租房，对房子的内部装修、设施和卫生有一定的要求，并希望找到一个真正安全的住房，长期租房是一个相对无忧的选择。”在北京工作了三年的小王告诉记者。

长期租赁公寓没有明确的定义，长期租赁公寓一般是指租户在未与房东直接联系的情况下，从房地产或经纪公司租赁经过一定改造的房屋，租赁期限一般为一年。除了房子本身，公寓还提供额外的服务，如清洁、维护和安全。目前，市场上既有万科，也有龙湖，通过自建和收购的方式持有房屋出租；还有自由式、翔宇和蛋壳等公寓，它们通过长期租赁或委托管理获得住房，然后将其转租。与普通出租相比，长期出租公寓主要是品牌和质量，其价格也相应较高。

长期租赁公寓在中国的兴起只是最近几年的事情。小王记得，当他2015年毕业时，长期租赁公寓品牌突然成为一个更受欢迎的选择。“我以前听过很多黑人中介和黑人房东的经历，房客的权益往往得不到保障。在长期租赁公寓品牌中，你至少可以对租赁房屋的硬件和软件有一个合理的预期。”小王说。

许多长期租赁公寓品牌打破了中国租赁市场上由来已久的c2c(房东对房客)模式，翻新了房屋，抓住了年轻租赁群体的需求，在早期取得了快速发展。例如，链家的品牌自由地宣称，经过五年的发展，它拥有40万套免费住房，其中8套是独立的，服务于北京、上海、深圳、杭州和南京的100多万客户。

这背后是市场租赁需求的支撑。我喜欢我的家庭小组研究所的统计数据。今年前7个月，北京租赁市场交易总量同比增长14.4%；据其他数据显示，从1月到5月，“90后”住户占北京所有住户的近30%，而“租购”正成为越来越多年轻人的选择。“在北京住了两三年，房价太高了，我一直租房子。”就职于一家互联网公司的蒋女士说。

“租购”住房制度也给住房租赁市场带来了优惠政策。2017年7月，九部委联合下发《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，要求人口净流入大中城市发展住房租赁业务，并选择广州、深圳等12个城市进行试点。企业是最敏感的。除了已经开始长期租赁公寓业务的万科和链家，仅在今年3月，中国前50家房地产企业中就有6家宣布进入长期租赁公寓市场。此外，互联网公司和小型中介机构也在长期租赁公寓市场落户。

对租金上涨有什么影响

——原价较高，租金有所提高

最近房租的快速上涨将长期出租公寓推到了风口浪尖。

面对更衣室的摊子，小王明贤觉得房租涨得更厉害了。2015年，北京国茂附近的两居室公寓价格为4500元。去年，同一地区两居室的价格是6600元，今年，一些平台的价格接近8000元。从普通出租到长期出租公寓，房价普遍上涨时，价格差异尤为明显。

北京各地区租户经历的价格上涨也反映在各机构的数据中。例如，壳牌连锁住宅研究所的报告显示，前7个月，北京租金指数同比上涨10.7%；诸葛的找房子数据显示，7月份的房租同比上涨了20%以上；根据中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组的数据，7月份北京的平均租金为6590元/套。房租上涨直接反映在居民的消费支出上。北京市统计局数据显示，2018年上半年，北京居民人均生活支出为7140元，同比增长22.1%。

为什么房租涨得这么快？

价格波动，首先要看供求关系。

以北京为例。根据一些机构的计算，北京拥有约800万人的房屋租赁人口。目前，出租房屋的数量约为350万套。即使考虑到亲戚和朋友合住，也有一定的租金差距。中国社会科学院财政经济研究所住房大数据项目组组长邹华林向记者指出，随着住房租赁市场的不断规范和城中村、地下室、集体出租屋的改造，住房供应相对减少，而租赁需求稳定甚至上升，供需关系相对紧张。

更多的矛头指向长期租赁公寓的资本推动和住房优先购买权。

根据紫茹和万科的数据，长期租赁公寓行业只占整个住房租赁市场不到5%。专家指出，尽管长期出租公寓的比例有限，但当中介机构垄断房屋信息时，市场交易将受到显著影响。

在采访中，几位房屋中介向记者透露，一线城市的房屋是一个股票市场，房屋总数是有限的。在激烈竞争的情况下，代理人经常通过提高租金来抢劫房屋，还可能诱使房主提高价格或形成“竞价”。特别是在长期租赁公寓市场涉及大量资金的情况下，机构间“赌马”现象突出。以一套品牌公寓为例，它于2016年开始在全国范围内销售，管理公寓的数量从当年年底的1.3万套增加到目前的13万套。最近的官方调查还显示，一些中介机构仍存在通过金融机构融资拆屋和使用“租赁贷款”等行为，这不仅抬高了租赁价格，也埋下了金融风险。

去哪里租长期公寓

——严格控制无序，增加住房供应。房子没有被炸，房租也不能被炸