长租公寓过度金融化值得警惕

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“租金上涨事件”尚未平息，“破产事件”再次将长期租赁公寓推到了风口浪尖。近日，杭州一家名为鼎佳网络科技有限公司(以下简称鼎佳)的长期租赁公寓公司宣布，因管理不善导致资金链断裂，导致大量租户受损，已停止运营。专家表示，发展租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，但租赁市场过度金融化也带来了一系列问题，值得警惕。相关部门应积极介入，加强监管。

8月20日，丁佳突然宣布破产，并被安排进入破产清算程序。这一事件之所以产生巨大影响，是因为丁家在公寓经营中采用了激进的“金融游戏”。记者了解到，丁佳在与租户签订租赁合同时，会推荐租户使用爱那仁、美窝、爱街365分期付款等分期付款应用。在没有告诉租户有贷款关系的情况下，租户通过应用程序一次性向丁佳支付了租金。结果，丁家破产后，租户不仅无法取回押金，而且每个月都要偿还这些应用。同时，房东没有收到丁家应该支付的租金。

既然房客付了租金，那么应该转移给房东的租金去了哪里？一些分析师认为，鼎佳的商业模式只是利用租户的信用从网上金融机构收集大量几乎零成本的扩张资金。除了鼎佳，很多中介都在用这种方法来加快企业资金的回笼。

“这次曝光的杭州长期租赁公寓项目破产，表明很多长期租赁公寓一旦涉足金融业务，基本上会出现很多新问题。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《经济日报》记者，这种租赁业务相当于在中间增加了一层消费贷款业务。表面上租户每月支付租金，但实际上他们每月都会偿还这种网上贷款。如果经营稳定，本身没有问题，但如果中间资金不到位，房东就不愿意租房，此时房客就会很被动。

丁佳的“雷霆爆炸”似乎只是一个例子，但随着越来越多的玩家和资本进入长期租赁公寓市场，类似的风险也在迅速扩大。近年来，万科、龙湖、远洋、徐汇等行业的领先开发商纷纷选择通过自建团队或合作进入长期租赁公寓领域；连锁免费住宅、魔方公寓、青年交流、蘑菇公寓等长期出租公寓品牌相继出现；互联网巨头阿里巴巴和JD.com也宣布进入房屋租赁市场。数据显示，截至2018年3月，全国各种长期租赁公寓品牌超过1200个，住房规模超过202万套。

大量资本已经进入长期租赁公寓行业，这应该有助于促进该行业的快速发展。然而，现实中，一些资金雄厚的企业为了抢占住房，哄抬租金，随意挪用租金，反而放大了行业风险。在我爱我家集团前副总裁胡景晖看来，大量资金进入了长期租赁公寓市场，但并没有改善租赁问题。当它着陆时，这个行业就误入歧途了。

“最直接的风险是未来租金的不确定性。在空，异常的租金波动、租户违约等因素可能会影响未来的租金收入，从而造成一定的风险。”住房研究所首席分析师张博说。

发展房屋租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，也是保障民生的重要举措。8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同有关部门，集中对自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业负责人进行了访谈，要求房屋租赁企业不要利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争，抢占房屋，不要抢占租金高于市场水平的房屋或抬高租金。随着北京对租赁市场调控的全面收紧，天津、南京等地开始效仿。

张博表示，与长期租赁公寓相关的财务监管相对独特，财务管理部门和互联网管理部门应积极介入，这对长期租赁公寓的监管更为重要，应重点关注资金使用的合规性。由于长期租赁公寓目前的收益率普遍较低，在推动长期租赁公寓大规模发展的同时，融资也很容易通过推高租金获得较高的预期收入。

当然，长期租赁公寓市场的快速发展离不开金融支持，无论是集中式公寓还是分散式公寓，如果需要快速发展，都需要金融支持。作为一种工具，金融本身应该关注其可能存在的风险，但过分夸大其风险是不可取的。

“除了关注租金本身，我们还应该关注不同金融产品之间的差异。与风险资本股权融资、互联网融资、租金收入权等债权资产证券化和房地产投资信托相比，风险相对较低。”张博说。