限价令下北京新房市场质变：普通住宅供应增加

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北京过去两年的土地供应高峰逐渐体现在住房供应上。特别是大量竞争对手的进入，大大缓解了市场的供需矛盾。从土地供应的角度来看，预计未来将会有大量限制竞争的房屋进入市场，这一类别的供应比例在未来还会继续增加。

在“限价订单”的严格监管之后，北京新房市场正在悄然发生质的变化。新房供应增加了，供应结构也发生了变化。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至今年8月21日，北京共有66个新建住房项目获得预售许可证，供应面积为241.14万平方米的18946套住房。与去年同期相比，这个规模有了明显的增长。

与此同时，今年新增住房供应中的非别墅住房数量达到84.6%，也高于去年同期。

和硕首席分析师郭毅认为，一方面，北京今年的限价令更加严格，这在一定程度上限制了高端住宅项目的进入；另一方面，北京的土地供应在过去两年中有所增加，住房供应在今年已经形成。引入有限竞争房屋也增加了普通房屋的市场供应量。

有限的竞争空间强势进入市场

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至8月21日，北京今年新增住房供应数量同比增长35.9%，供应面积同比增长21.1%。这也是北京近年来新增住房供应的最高水平。

近年来，北京新房的供应量和成交量不高，土地交易规模低被认为是一个重要原因。

根据郭毅的观点，今年北京新房供应量的增加主要是由于去年土地供应规模的增加。根据官方数据，2017年，北京土地市场面积为1697平方米，同比增长190%，达到近四年来的新高。其中，住宅用地供应93例，供应面积1254万平方米，为近四年来最高，同比增长四倍。

自2016年底以来，北京在土地出让中重新实施了“限价和竞争性地价”的规定。根据这一规定，今年有大量地块以“有限竞争室”的形式进行竞争并供应给市场。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，在今年新增的新住房中，有13个限制竞争的住房项目，累计供应5844套住房，这已成为一个重要的供应来源。

郭毅说，普通住宅的发展速度比豪华住宅快。因此，当普通住宅用地的供应量增加时，形成房屋实际供应量的时间相对较短。其中，今年有限竞争室供应量的增加正是由于上述原因。

今年1月4日，电建地产以16.75亿元的价格获得了丰台区槐坊村和新宫村旧村改造地块，这也成为2018年北京第一次土地拍卖。截至8月19日，该地块上的一个有限竞争住宅项目“电力建设地产岳明花园”的一期住宅已经开业。节奏明显快于平均市场水平。

中原地产指出，北京过去两年的土地供应高峰逐渐体现在住房供应上。特别是大量竞争对手的进入，大大缓解了市场的供需矛盾。从土地供应的角度来看，预计未来将会有大量限制竞争的房屋进入市场，这一类别的供应比例在未来还会继续增加。

该机构还认为，在过去一年左右采取各种约束性政策抑制市场高温后，北京楼市将逐步进入供应增长周期。

市场正朝着“数量增加和价格稳定”的方向发展

与普通住房相比，今年高端住房的供应相对稳定。根据官方数据，截至8月21日，北京已供应29个别墅项目，总计2923套，面积69.14万平方米。去年同期，共有33个别墅项目，2446套住房，面积69.39万平方米。

但今年北京的“限价订单”更加严格，这使得豪宅项目的价格不高。到目前为止，今年北京新建住宅项目的最高均价还没有超过9万元。去年，一些单价超过10万元的项目被释放，包括单价达到12.5万元的“钟君天辰”。

大多数分析师认为，在未来一段时间内，北京的价格限制政策不会从根本上放松。根据统计局的统计，今年7月份北京新建商品房价格上涨了0.2%，自今年3月以来一直持平或有所增长。

这种情况使得北京高端豪宅的供应更加稀缺。近日，南三环“茂源镜月”项目正式开工。该项目目前是2013年夏家湖的“土地之王”。当时，茂源以17.7亿元的总价和30.2%的溢价收购了这块土地。不包括经济适用房，底价高达45819元/平方米。这也是当年北京“地王”的单价。

由于项目的优越位置和低密度别墅，一些业内人士估计，该项目的单价将超过10万元。但是，价格还没有最终确定，进入市场的时间还没有确定。

茂源地产副总经理兼营销策划总监刘强在接受《21世纪经济报道》采访时表示，企业所能做的就是制造好产品，“把剩下的交给市场。”

郭毅认为，在土地交易升温和“限价订单”的共同作用下，未来北京新住房市场供应量将继续增加。其中，普通住房的比例会增加，而高档住房的比例会下降，但稀缺性会进一步凸显。

大多数机构认为，这种情况有利于北京新房数量的恢复和价格的稳定。