盘和林：开发商“举报自己” 违规合同还有效吗？

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据《全国商报》报道，2016年，陕西省Xi市的一些消费者通过签订内部认购合同购买了这套房子，并支付了全部金额。然而，在两年后，开发商以该项目没有预售许可证为由向法院起诉了12名消费者，要求确认内部认购合同无效。

表面上看，"自我报道"是极其荒谬的，但仔细分析事件的来龙去脉后，我们就会明白"算盘"开发商在打什么。

为了减少审批流程，加快销售流程，尽快识别客户，开发商与消费者签订了内部预售合同。现在，鉴于该房产的单价已经从每平方米7000元涨到了25000元，开发商想取消交易，收回旧房，重新出售以赚取差价。

开发商在没有许可证的情况下出售后反悔的情况并不存在。此前，Xi安的曼地亚红豆杉项目于2016年4月与用户签署了内部认购合同。后来，在今年2月，开发商通知居民，该合同无效，因为一开始没有取得预售证书，案件尚未宣判。

那么，这些明显“非法”的合同有效吗？

笔者认为，该合同不仅有效，而且开发商应承担违约所带来的损失赔偿责任。有两个原因:

首先，开发商的“自我报告”严重背离了合同精神。其次，从合同法的诚实信用等立法原则来看，消费者通常不知道是否获得预售证书，开发商本身也不能对抗违反规则的善意第三人。开发商知道他们没有预售证书就出售，他们的不利结果应该由自己承担；即使消费者知道侵权行为，由于合同双方都表达了自己的真实意愿，弱势消费者一方应得到优先保护。

显然，从商业伦理和合同法的立法精神来看，开发商的“举报者”行为严重背离了合同精神，将对市场产生非常恶劣的示范效应，扰乱正常的市场秩序。

2016年及之前，房地产只是走上了快车道，交易市场变得越来越受欢迎。然而，由于开始时监管制度不完善，许多开发商选择与业主签订内部认购或认可协议，而没有取得预售证书，以加快资金回笼。如果我们不对此进行处罚，而是做出有利于开发商的诉讼判决，更多的开发商可能会效仿，这不利于中国房地产市场的健康发展，并将损害更多业主自身的利益。

从法律的角度来看，开发商“自我报告”的行为也违背了合同法的基本原则，如平等、自愿、诚实信用和公共利益。

开发商未取得预售证书，与消费者签订了内部预售合同，长期未告知交易中存在欺诈行为，违反了双方平等自愿的原则。然而，开发商单方面撕毁协议，起诉自己，并迫使业主归还房子，这使诚实和信用的原则成为过去。

这笔交易的开始是开发商的不诚实，这并没有让业主知道足够多。在那之后的两年里，他向监管机构谎报了整改结果，也没有通知业主。最后，他试图单方面撕毁协议，通过收回房子并转售来赚取利润。开发商行为的整个过程都是不诚实的。

我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的，应当退还购房款和购房人支付的利息，并承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任。

从上述规定中，不难看出开发商有赔偿责任。具体到Xi安一案，鉴于该房屋价格已经是原购买价格的两倍，应当判断该合同继续有效。如因预售证明无法重新签订合同，且消费者愿意退房，应按当时的市场价格予以赔偿，并承担赔偿责任。法律不能支持欺诈者的利润。

那么，“非法”合同违反了合法性原则吗？

合同法中的合法性原则有两层含义:一是当事人的订立和履行必须合法；第二，当事人必须遵守社会公德，不得侵犯社会公共利益。同时，《合同法》还规定，“当事人依法就经济合同的主要条款达成一致意见后，经济合同即成立。”

在开发商举报自己的情况下，从消费者的角度来看，这是一个完全依法签订的经济合同，而且合同本身并不违法，所以合法的购买者应该受到保护。同时，根据我国合同法、民法、消费者权益保护法等的立法精神。，通常有必要保护弱势方。

因此，在这种情况下，法律应该支持合同的真实性和有效性。对于违约的缺陷，应根据合同法基本原则中的守法不损害公共利益的原则，判定开发商应承担不利责任，同时维护未违法消费者的合法权益，这也是维护公共利益的地方。有关部门应责令开发商尽快补发相关证书，使协议合法化，并赔偿延迟交付等消费者利益损失。

(作者潘和林是中国财政科学研究院应用经济学博士后研究员)