房企高周转背后：中小地产行业上市公司“转速”更快

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房地产总资产周转率不高；2017年，大隆地产资产负债率同比增幅最大；碧桂园表示，安全事故与高周转率无关

由于许多安全事故，碧桂园最近处于风口浪尖。8月3日，碧桂园举行了新闻发布会，集团总裁莫斌鞠躬道歉。此前，业内有人质疑其高周转率模式是事故的罪魁祸首。莫斌说，安全事故与高周转率无关。

许多业内人士告诉记者，高周转率的企业应该更加注重质量和风险控制。

事实上，为了降低资金成本和支付周期，从而提高收益，高周转率已经成为融资压力越来越大的房企的经营模式。记者对136家房地产上市公司进行了梳理，发现虽然万科、首开等房地产巨头规模庞大，拥有大量流动资产，但总资产周转率和存货周转率均不在整体排名前列，但杜南地产和深交所已成为“黑马”。

记者注意到，许多房地产企业，如华润和保利，已经暴露出工程安全问题。

2017年，中小房地产行业上市公司的换手率最高

据了解，房地产企业追求的“高周转率”一般是通过缩短项目开发周期、提高存货周转率和总资产周转率来实现的。其中，总资产周转率反映了企业资产的使用效率和运营能力。

根据Flush I的财务数据，截至2017年底，总资产周转率前十位的是杜南地产、三目集团、宁波联合、世界银行、国创高科技、数字源科技、空港、亚东、莱茵体育和深圳地产，周转率在1.18至0.48之间。

业内知名的房地产老板排名不高。根据Flush I的财务数据，保利地产的资产周转率为0.25，排名第49位，万科的资产周转率为0.24，排名第53位，华侨城的资产周转率为0.23，排名第58位，华夏幸福的资产周转率为0.19，排名第83位，第一股的资产周转率为0.17，排名第90位。

从流动资产的角度来看，这一可在一年内变现或消耗的资产指标直接反映了企业的偿债能力和流动性。如果按目前的比例计算，房地产巨头仍未占据主导地位。数据显示，广东明珠、中地投资和钟芳位列前三，流动性比率分别为9.00、8.61和8.41，前十名分别是中柱医疗、三乡印象、海南高速、铁岭新城、哈尔滨高新、全信豪和凤凰。

泰和集团的流动比率为2.03，排名第49，第一股的流动比率为1.96，排名第53，保利地产的流动比率为1.78，排名第68，招商局蛇口的流动比率为1.71，排名第74，万科的流动比率为1.20，排名第123。

除上述参考项目外，存货周转率还用来反映企业存货的周转率。周转次数越多，企业产品的销售就越好。

我问了财务信息。截至2017年12月31日，在136只房地产概念股中，万科的库存余额最高，达到5980.88亿元，其次是绿地控股，达到5146.83亿元，保利地产的库存为4390.40亿元。其次是华夏幸福、招商局蛇口、首开股份、泰和集团、阳光城、荣盛发展和

然而，从库存周转次数来看，上述房地产行业上市公司的数据并不高。根据Flush I的数据，截至2017年底，万科、绿地控股和保利地产的存货周转次数分别为0.3、0.5和0.27次。存货周转率最高的房地产企业是杜南地产，存货周转率为1131.67，其次是世界银行和圣邱慧，存货周转率分别为396.64和295.45。

根据韩毅智库的统计年报数据，在2017年上市房地产企业的t100存货周转率中，知名大型房地产企业排名并不高。碧桂园排名第14位，苏州高辛第15位，绿地控股第19位，珠江实业第26位，招商蛇口第42位，保利地产集团第42位，华润置地第53位，万科第57位，保利地产第63位，华侨城第72位。

根据韩毅智库《房地产企业年报》，2017年库存超过1000亿的企业有24家，而2016年库存超过1000亿的企业只有14家，同比增长71%。与2016年相比，2017年整体库存增长36%，其中69家企业库存同比增长，31家企业库存下降。

进入百强企业的平均库存周转率为0.35，而2016年企业的平均库存周转率为0.36，同比下降3%。房地产行业的周转移资金更容易向大型住宅企业集中，大型住宅企业补充库存的增加使得住宅企业的营业额逐渐放缓。

商辂房地产的资产负债率最高

许多专家指出，高周转率的主要目的是降低资本成本，延长回报期，提高企业收益。从136只房地产概念股来看，截至2017年底，收入大幅增长的不是万科、保利等房地产巨头，而是一些中型企业。

根据Flush I的财务数据，就营业收入同比增长率而言，2017年，荣丰控股的同比增长率达到1976.51%，排名第一。钟芳股份和悦泰股份分别达到606.54%和487.12%，分别排名第二和第三。房地产行业排名前十的上市公司包括国创高科技、铁岭新城、广东明珠、融安地产、广宇发展、空港股和华丽家族，收入同比增长超过100%。

2017年，绿地控股、万科和保利地产三家公司的收入分别达到17.4%、1.01%和-5.46%。