营收遭遇滑坡 粤海置地背靠股东获取项目“造血”

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日前，广东置地控股有限公司(00124.hk，以下简称“广东置地”)发布业绩预测，由于土地增值税的返还，其2018年上半年净利润将会增加。然而，收入和利息收入将会下降，例如，由于深圳步鑫项目的开发，应居项目的销售额下降，可用资金减少。

自2013年房地产业务转型以来，广东置地从股东手中获得了三个可在市场上出售的住宅项目。然而，由于最近完成的诸光路的收购，其中有一个很大的量，并结束了原项目的销售，广东省土地近年来的表现令人担忧。其中，2017年收入仅为1.87亿港元，同比下降83%。此外，布心项目规模大，也消耗了广东土地的大量资金。

面对《中国商报》记者，岳海表示，诸光路一期工程和补心工程尚未投入市场，前者预计于2018年启动。此外，广东置地表示，将根据情况制定相应的资金安排，确保有足够的资金来源，以保证公司业务和布心项目的发展需要。

收入上演了“过山车”

7月25日，广东置地发布业绩预测，显示2018年上半年，公司股东应占利润约为6，000万港元，2017年同期亏损约为249，000港元。然而，广东置地净利润之所以出现大幅增长，是因为地方税务机关在清理税款后，转回了前几年出售部分房产产生的土地增值税。

关于净利润，广东置地表示，预计将于2018年8月公布中期业绩。根据上市规则的要求，相关业绩信息在此期间不得披露。

事实上，广东置地近年来的盈利能力并不稳定，也不是来自日常运营。2015年，广东置地净利润高达1.75亿港元，同比增长约113.7%。然而，于二零一五年，广东置地于三项非经营收益项目中共收到约3.19亿港元，例如收购王声有限公司及其附属公司的100%股权，产生约2.34亿港元的收益、约4，800万港元的汇兑收益及约3，700万港元的长期应收利息收入。如果不包括上述三项非营业收入，广东置地在2015年将损失约1.44亿港元。

2016年，广东置地的净利润也持平，净利润仅为1，773万港元。此外，虽然2017年的净利润同比增长177.9%，至4929万港元，但主要是由于出售前几年作为员工宿舍的部分物业及汇兑收益。其中，汇兑收益为289万港元，而物业销售收入约为1.54亿港元。

在上述业绩预测中，粤海地产还披露，2018年上半年的收入和利息收入较2016年同期有所下降，这是由于英居项目的住宅销售下降(大部分住宅在2017年底前销售)以及深圳步鑫项目的开发导致可用资金减少。

需要注意的是，由于依赖个别项目的销售，广东置地的收入近年来呈现出“过山车”的趋势。广东置地2014年收入仅为342万港元。继于二零一五年收购如英居住宅项目80%的权益后，月海地产于二零一五年及二零一六年的收入分别达8.58亿港元及10.92亿港元。

然而，随着销售商品的促销和房地产市场监管的收紧，粤海地产2017年的收入仅为1.87亿港元，同比下降约82.9%。至于鹰居、粤海地产等项目销售低迷的原因，粤海地产承认，首先是受到当地政府有关房价政策的限制，其次是公司不想降低项目剩余住宅单元的价格。

布心项目尚未进入市场

目前，补心项目是广东省唯一的大型商业综合体项目，也是唯一在建的大型投资项目。

布芯工程占地面积6.7万平方米，容积率中总建筑面积约为43.2万平方米。截至2018年3月底，百信项目累计开发成本和费用达到32.3亿港元。

记者注意到，广东置地的净现金流量连续两年为负，且金额不断扩大。从2016年到2017年，其价值分别为-2.8亿港元和-10.8亿港元。截至2017年底，粤海地产的现金和银行存款余额总计7.2亿港元，同比下降约75.8%。

于2016年及2017年，广东置地并无向任何银行借款或其他贷款。广东置地表示，公司将根据市场情况以及公司业务和项目发展的需要，制定相应的资金安排计划，以确保有足够的资金来源，保证公司业务和项目的发展需要。此外，据广东省国土资源厅称，补心项目一期的房产尚未上市出售。

作为广东地产的重点项目，该项目将在未来建成一个包括商业公寓、购物中心和办公楼在内的商业综合体。

根据前期规划，补心项目一期商业公寓及写字楼预计在2018年第四季度达到预售条件，并在取得预售许可证后进行预售。值得注意的是，由于有利的稀缺条件，补心项目一期的商业公寓将受到市场的追捧。

7月31日，深圳出台了新的房地产市场监管政策，明确规定所有新建商品房只出租不出售，个人、企事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房自取得房地产权利登记证之日起5年内不得转让。