北京：租期内禁单方涨房租 分租需写明人数和面积

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禁止在房屋租赁期间单方面提高租金

记者昨日(27日)从北京市住房和城乡建设委员会获悉，新版《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁经纪服务合同》和《北京市房屋租赁经纪服务合同》的配套示范文本已在市住房和城乡建设委员会“首都之窗”(beijing.gov)网站和官方网站(zjw.beijing.gov/)上公开征求意见。咨询期为7月27日至8月5日。

目前的多版本租赁合同是“统一的”

目前，在北京使用的租赁合同版本是《北京市房屋租赁合同》(2008)。新版合同最大的变化之一是不再根据交易方式区分不同版本，将2008年版的自营租赁、经纪代理中介交易和经纪代理交易统一到同一个版本的合同中，而经纪服务相关内容包含在经纪服务合同中。

征求意见示范文本的适用范围也更具针对性。《北京市房屋租赁合同》明确适用于北京市行政区域内国有土地上依法建造的房屋，以及符合城乡规划建设的集体建设用地上的租赁房屋(不含公共租赁住房和直接管理的公房)。《北京市房屋租赁经纪服务合同》和《北京市房屋租赁经纪服务合同》适用于房屋，包括但不限于房屋。

此外，合同指导当事人在法律框架内尽可能多地主张自己的合法权利。包括:未经同意，出租人不得在租赁期内单方面增加租金；同时，如果合同提前终止，出租人应在合同终止后的约定时间内退还已收但尚未发生的租金；合同终止后，承租人应在约定时间内迁出；以及当事人单方解除合同的具体情况。

分租应规定房间的人数和居住面积

与2008年版本相比，新版本的合同还细化和完善了房屋租赁的形式。

新合同项下的出租屋信息应填写位置、建筑面积、楼层号、平面图、户型、房产证号或不可移动产权证号、房屋所有人姓名等。在目前的合同中，没有必要填写楼层数、楼层平面图、几个房间和大厅的公寓类型等。

此外，出租人和承租人的个人信息更加详细，包括姓名、住所、证件类型和号码、出生日期和邮寄地址等细节。

新合同示范文本还增加了“房屋租赁形式”的内容。明确规定该房屋用于居住的，人均居住面积不得少于5平方米，每间房居住人数不得超过2人(有法定维修、养护义务的除外)。

合同还应明确房屋是整体出租还是转租。整个租金应该标明房子里住了多少人，最多不超过几个人；分租应明确分租房间的居住面积，居住人数为若干人，最多不超过若干人。

合同中还规定，该房屋应作为最小单元出租，不得改变和分割该房屋的内部布局，厨房、浴室、阳台和地下储藏室等不适于居住的空房间不得出租居住。

在“租赁期限及交付”条款中，如租赁期满后出租人不再继续出租该房屋，应至少提前30天书面通知承租人；租赁继续的，在同等条件下，原承租人享有优先租赁权，但原承租人重大违约的除外。

-专家解释

新版本的合同直接触及了房屋租赁的痛点

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至表示，制定《北京市房屋租赁合同》系列示范文本，是落实“租购并举”和规范房屋租赁的又一具体举措。北京市住房租赁市场近年来发展迅速，但也存在一些损害当事人权益、制约市场健康发展的矛盾问题，如虚假住房、集体租房、乱加租金、恶意扣押金、擅自驱逐房客等。

陈至表示，合同示范文本直接触及了当前房屋租赁市场的痛点，反映了市场的实际需求。目的也很明确，那就是通过创造一个安全、诚实、开放、透明、规范、有序的市场环境，吸引越来越多的人通过租房来居住，使“租房”的作用更加突出。

北京市房地产法律协会副会长兼秘书长赵秀池表示，《北京市房屋租赁合同》等示范文本对稳定租赁关系具有重要意义。

新合同的条款更加具体和有针对性。例如，已经为租金增加、合同终止、押金收取和退还、优先购买权等规定了特别条款。明确的条款可以有效地引导当事人公平合理地订立合同，引导当事人稳定租金和租赁期限，特别是对于大多数情况下处于相对弱势地位的承租人的保护。(记者邓琪实习生王余庆)