多地出台租赁新规剑指“明租实售”

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有效推进住房租赁市场的建设和发展，是建立房地产调控长效机制的重要组成部分。然而，随着自持商品房的开发逐渐进入市场，一些“以租代卖”的违法行为不断出现。近日，杭州、天津相继下发通知，要求加强对企业自住租赁住房的管理，防止房地产市场出现“租卖”现象。专家表示，一系列政策的出台表明了政府发展和完善租赁市场的决心，而房屋租赁将在很长一段时间内保持市场的火爆。

7月17日，杭州市下发了《关于进一步加强企业自住商品房租赁管理的通知》，规定自住商品房应当全部为在竞得单位通过自住比例招标取得的住宅用地上建设的项目的住宅。用于对外出租的自持商品房的单次租赁期限不得超过10年，单次租金收取期限不得超过1年。原则上1年内不得提高租金纪录价格。

7月18日，天津市发布了《关于加强企业自住租赁住房管理的通知》，明确了企业自住租赁住房应实行租赁自住，不得单独出售、转让或抵押。自住租赁住房的持有期限与土地出让期限一致，对外出租的单次租赁期限不得超过10年。

「推出这项政策是与目前租赁市场的整体发展和加速有关。总的来说，这样的政策有利于自持性房地产在未来的落地，有利于促进房地产的长效机制。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这种出租房强调的是长期租赁的概念，但不允许类似的租赁期超过10年，这也是为了防止出租和出售现象。对于违法行为，企业将受到惩罚，包括限制土地征用、将可出售房屋调整为租赁房屋，以及支付违约赔偿金。

事实上，在高额利润的刺激下，一些开发商千方百计钻空政策空子，将长期租赁的房屋变相卖给消费者，这曾经被有关部门采访处理过。限制“租卖”自然成为地方政策控制的重点。

自2016年9月30日楼市调控以来，100多个城市相继出台调控政策，其中促进住房租赁市场发展和同时解决住房需求成为政策的共性，租赁市场也成为2017年政策力度最大的领域。

根据我家研究所提供的数据，2018年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的具体实施。包括北京、成都、杭州在内的十多个一、二线城市建立了统一监管的房屋租赁服务平台，各城市也出台了一些租赁管理法规和政策。

受优惠政策影响，市场租赁住房供应不断增加，推动住房租赁市场迎来新的窗口，各城市已发布2018年租赁住房供应计划。根据58房屋研究所的不完全统计，北京计划提供200公顷集体土地用于出租房屋。2018年上半年，共有8个城市积极推出60个100%出租房网站，其中上海以32个领先。

根据58集团2018年上半年房地产市场报告，在租赁需求方面，2018年上半年中国重点一、二线城市的租赁需求大幅增长，上海和南京的租赁需求同比分别增长70.66%和69.38%，分别领先于一、二线城市。在新建的一线城市中，武汉、成都、重庆、长沙等城市的租赁需求逐年增加。

同时，长期租赁公寓在一线和重点二线城市很受欢迎，北京对长期租赁公寓的需求最高。上半年，整体出租率高峰集中在春节后，而上半年，长期出租率高峰出现在6月份。受毕业季节影响，20世纪90年代后，服务质量好、居住体验好的长期租赁公寓的接受度较高。随着经济发展和人口流动，对长期租赁公寓的需求逐渐从经济发展成熟的一线城市扩大到二线城市。

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，目前，许多城市开始增加租赁土地的供应规模，以确保租赁市场的稳定发展。未来，租赁土地的供应量将占30%左右，这将成为各地的标准，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的支持。

与土地供应的积极因素相对应，大型房地产企业积极在一线和二线城市收集自持土地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来巨大租赁住房的潜在供给，并有机会为租房者提供更多规模、标准化和规范化的租赁产品。然而，与此同时，有必要加强开发商对自我维持项目的管理和控制，以避免出现“以租代卖”的情况。

严跃进表示，从天津的这类政策来看，租赁市场的发展速度将会加快。考虑到杭州以前也有过类似的政策，预计全国各大城市将为此类自住住房形成更加规范的政策导向。

“未来租赁仍将是一个重要的政策红利点。在增加租赁土地供应的基础上，地方政府可以出台政策鼓励租赁经营者进入市场，并给予税收、金融等政策支持，支持金融租赁住房。市场的相关政策也会同时出台。”张博说。