宅基地“三权分置”改革唤醒3000万亩农村闲置用地

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今年中央一号文件提出推进宅基地“三权分立”改革，其中之一就是盘活农村闲置土地的财富。这也意味着几十年来集体所有并自由分配给农民占有和使用的宅基地权利，已经从两种权利细化为三种权利。如今，这一改革正在不断推进，为空农村的振兴开辟了新的空间

三千万亩！这是中国社会科学院农村研究所最近发布的《中国农村发展报告》(2017年)中披露的中国农村住宅区闲置土地的大致面积。《报告》指出，新世纪头十年，农村人口减少1.33亿人，但农村居民点用地增加3045万亩。每年，由于农村人口的转移，农村新增闲置住房5.94亿平方米，相当于市场价值约4000亿元。

今年的中央一号文件提出了宅基地的“三权分立”，其中之一就是盘活这种闲置的财富。这也意味着几十年来集体所有并自由分配给农民占有和使用的宅基地权利，已经从两种权利细化为三种权利。集体所有制不变，但农民的占有和使用权分为资格权和使用权。在法律授权的试点地区，农民可以转让和抵押使用权。未来，宅基地不仅要承担农民的住房保障功能，还要具备资产要素的功能。

聚焦:

闲置的农舍成为改革的症结

近日，山东省高青县菜园村海创生态园旅游公司经理吴玉杰一口气租下15个闲置的庭院，打造精品宅院。村民吴把自己的房子租给。“在城里买了房子后，村里的房子一直闲置着。卖掉它，因为害怕将来没有地方住；别卖了，可惜房子闲置着。

宅基地上的“三权分立”政策扭转了这一困境。“只要你依法有权使用你的宅基地，如果你把它租出去，你就不必害怕拿回来。”高青县国土资源局副局长董和平的话，解开了吴心中的结。

中国农村家庭数量巨大。数据显示，中国城市建设用地面积为91612平方公里，农村建设用地面积为191158平方公里。农村建设用地主要包括三部分:农村企业用地、公益性建设用地和宅基地，其中宅基地面积占很大一部分。随着城市化的快速推进，我国有2.8亿农民工，近1亿人成为城市居民，大量的宅基地被低效利用。据湖北省武汉市的调查，武汉市1902个行政村共有73万套农村住房，其中15.8%是长期闲置的空农村住房。

宅基地是中国特有的土地制度。国务院发展研究中心农村经济部部长叶兴庆说，它的特点可以概括为“集体所有制和成员使用；一户一房，面积有限；免费申请，长期持有；前提分离和差别赋权。”这保证了农民的居住权，富人和穷人都有自建住房的家园。然而，随着发展，也出现了一些问题，如免费申请和占用宅基地，导致了“公地悲剧”的普遍发生，如一户多房，新屋不拆；随着农村人口外流的增加，农村房屋中的“0”/“0”/“0”/“0”现象加剧。农民的住房产权和宅基地使用权不足，农民的产权受到约束；宅基地抵押、超范围转让、建造“小产权房”等法律外现象大量存在。

针对农民宅基地获取困难、粗放利用、退出不畅等问题，完善依法公平获取、节约集约利用、自愿有偿退出的宅基地制度是改革的目标。自2015年以来，宅基地制度改革已在33个县市进行试点。除了浙江和四川，每个省有两个县，其他29个省的一个县已经进入试点。今年，试点推迟了一年，与此同时，中央政府正式提出“三权分立”。业内人士认为，“三权分立”解决了稳定与自由的矛盾，把握了“变”与“不变”的关系，既保持了农村土地所有权的稳定，也符合部分农民想转让宅基地使用权的意愿。

创新:

农村房屋产权抵押测试

原定于2017年底完成的农村“两权”抵押贷款试点也在获批后被推迟。自夏季以来，试点的最新进展一直在各地不断传播。据中国人民银行成都分行统计，2016年1月至2018年6月底，成都市共发放农民住房产权抵押贷款115笔，金额3.26亿元。今年6月底，浙江省德清县召开了第一批宅基地“三权分立”证书签发现场会议，这是中国农村土地制度改革试点地区签发的第一批“三权分立”证书。

浙江义乌是中国著名的商品之都，被确定为中国农村土地制度改革试点城市，承担着宅基地制度改革的试点任务。在义乌的农村地区，大量的淘宝店铺和批发商需要租用民宅和私房进行日常经营。目前，农村宅基地和农房纳入统一的房地产登记，取得房地产证后，即可抵押。据义乌市相关负责人介绍，截至2017年底，已发放农村房产证2万多份。农民可以把钱用于商业企业，而不需要寻求担保，只要他们可以带着自己的产权证书去银行。目前，义乌有24家金融机构可以开展此项业务。