资金复宠房地产：“以前不做按揭的银行都来找我们了”

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资料来源:21世纪经济报道

“在资产短缺的背景下，经过一段时间的等待，大家仍然觉得房地产公司更安全。”一位房地产投资银行家告诉《21世纪经济报道》。

据《21世纪经济报道》记者与许多业内人士的沟通，“小阳春楼市”不仅体现在房地产销售上，而且在从融资、征地到销售的整个过程中也呈现出明显的复苏迹象。

一些投资银行家向《21世纪经济报道》表示，房地产企业债券市场近期明显复苏。据记者不完全统计，今年以来，国内公开市场上房地产企业发行人发行的信用债券规模已达2029亿元，比去年同期的1521亿元增长了33%。

4月以来，房企融资计划更加活跃。据中原地产研究中心统计，在第一季度房企集中发布融资计划后，从4月的第一周开始，房企继续集中融资。就总额而言，4月份的融资计划接近1000亿元。

柯睿证券首席执行官谢军在接受《21世纪经济报道》采访时表示，从资本的角度来看，房企发债的现状确实正在好转。从市场变化来看，去年下半年货币政策环境开始松动，市场资金充裕，一度形成资产短缺局面。年初的时候，每个人对投资什么都持观望态度，现在他们相对更有把握了。与其他类型的新兴资产相比，房地产作为一种成熟的传统资产，对其模式和投资回报更加熟悉，现在似乎更愿意投入资本。

在这种心态下，各种资金涌入房地产的热情在增加，成本也在降低。记者从银行、信托等人士了解到，房地产企业贷款利率较年初大幅下降，降幅约为50个基点。

“去年，我们的贷款增加了20%，今年我们可以继续谈15%；去年信托成本约为10%，现在9.5%可以继续谈下去。”一位来自住房金融部门的人士告诉记者。

银行资金充裕后，房地产行业也受益匪浅。据《21世纪经济报道》记者报道，许多以前没有开展房地产抵押贷款业务的银行现在都在积极寻找房地产企业寻求抵押贷款业务合作。

但是，谢军认为，降低住房企业融资成本应该区别对待。据其观察，在债券发行市场上，一些小型住房企业的私人债务定价并没有充分反映信用风险。小型住房企业的实际融资价格仍然很高。未来，随着债券融资变得更加市场化，住房企业发行债券的成本可能会有更明显的差异。

此外，房地产公司还积极在海外发行美元债券，并向合格投资者发行私募债券。美国信贷市场研究公司creditsights最近发布的一份报告显示，今年第一季度，中国房地产企业率先在亚洲发行高收益美元债券。根据该报告，亚洲发行者在本季度发行了约200亿美元的高收益债券，同比增长逾一倍，其中80%来自中国房地产企业。

房地产企业积极发行美元债券，一方面与房地产企业的债务偿还和融资需求有关，另一方面与当前国内外市场环境有关。从利率角度看，美元利率上升周期相对稳定，市场预期中美利差将进一步扩大。此外，在新一轮中国金融开放下，海外基金对进入中国市场有更高的期望。

融资需求复苏的背后是火热的土地收购市场。

与去年的新闻相比，今年的土地市场只是另一个景象。上海一家房地产企业的一位人士告诉记者，现在收购土地太难了，很多房地产企业手中都没有土地。这家企业最近的土地收购没有成功。一方面，价格太贵，另一方面，房地产企业收购土地的热情非常高。

世界银行合肥地区的一位人士也向记者透露，与几年前开发商在征地时的谨慎态度相比，现在显然大家都活跃多了，一些热点竞争激烈，地价也更高了。

根据中央参考研究所300个城市的数据，3月份土地市场大幅反弹，土地价格和地价也出现了底部上升。3月份，300个城市的土地交易费率从前两个月的9.5%上升到20.8%，宅基地费率从10%上升到23.7%。整体土地市场显示出复苏的迹象。

从一些土地拍卖案例来看，如今年3月长江三角洲部分地区的土地拍卖，共有100多轮标语牌，最终以接近50%的溢价和相当比例的自持成本胜出。