49家房企去年营收逾9200亿元 平均每家赚23亿元

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2018年沪深两市上市公司业绩进入集中披露期。据国际金融统计，49家a股房地产上市企业营业收入总计9219亿元，同比增长22%；归属于母公司股东的净利润总计1128亿元，同比增长25%，即每个上市公司平均盈利约23亿元，每个公司平均盈利4.5亿元。

值得一提的是，就上述49家上市房地产企业的母公司股东应占净利润而言，34家企业同比增长，15家企业同比下降，只有2家企业出现亏损。

据ifind统计，《证券日报》记者发现，在49家房地产上市企业中，近70%的企业归属于母公司股东的净利润在增长。总体而言，随着销售规模的增长，房地产企业母公司股东应占净利润总体呈上升趋势。

一些分析师向《证券日报》表示，由于存在结转周期，2018年的利润水平主要取决于过去两三年开发的项目。得益于2015年至2017年房地产市场的火爆销售，大型住宅企业的销售处于“量与价并重”的阶段，高品质和稳定的价值十分充裕。许多企业的毛利率上升了，住房企业的利润增长高于收入增长。

近70%的住宅企业净利润增长

根据2018年年报数据，不同层级的住宅企业净利润增长率不同。

据《证券报》和《国际金融时报》统计，2018年，上述49家房地产企业归属于母公司股东的年均净利润为23亿元，2017年为18.5亿元。

其中，归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有18家，占37%，同比增长2个百分点；有20个在1亿元到10亿元之间，约占41%；房地产企业净利润同比增长近70%，亏损企业明显减少。

值得一提的是，截至目前，在a股房地产板块，万科归属于母公司股东的净利润最高，达到338亿元，同比增长21%。母公司股东万科、招商局蛇口、华侨城、新城控股的净利润均超过100亿元。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》表示，房地产行业集中度进一步提高，大中型住宅企业利润保持稳定增长，部分中型企业净利润增速加快，许多中小型企业净利润偏低。即使是今年，也出现了出售项目以缓解资金短缺的现象。

根据《2019年中国房地产开发企业500强评价研究报告》，2018年房地产行业集中度持续上升。前四名房地产开发企业的销售额从2013年的6.93%增长到2018年的14.17%。按销售额计算，前10名、前20名、前50名和前100名房地产企业的市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%和63.50%。

然而，房地产行业的整体销售增长率已显示出放缓的迹象。2018年，房地产开发企业500强的存货周转率、流动资产周转率等重要经营指标在过去6年普遍处于较低水平。与以往强调施工速度和预售速度相比，拆建问题已经成为影响企业周转速度的一个重要因素。

要测试的盈利能力

事实上，近两年来，上述49家房地产上市企业的母公司股东应占净利润总额从904亿元稳步上升至1128亿元。

根据《2017年上市房企50强毛利率排名》，2017年行业毛利率排名前30位的房企毛利率基本超过30%，前10位的房企有一半毛利率超过40%。目前，2018年房企盈利能力也在稳步提升。然而，分析显示，房地产企业近两年整体毛利率较高，这是基于前期土地成本相对较低，尤其是2015年前的土地价格，与其售价相比具有明显的成本优势。

但对于上市房地产企业来说，压力仍然在市场前景。

目前，2016年，行业销售回报良好，但库存补充较弱；2017年，行业销售仍创历史新高，但由于签约受限、按揭贷款周期延长等多种因素，销售回报有所下降；2018年，大部分房地产企业注重现金流量指标，因此一些企业的销售收益率大幅上升，但一些房地产企业仍徘徊在70%左右，其中包括1000亿元左右的房地产企业。2018年，尤其是对于上市企业的管理，融资渠道被阻断，大多数房企使用了所有的融资工具，但仍难以获得大量的低成本融资。因此，一些房企几个月没有拿到土地，土地储备的短缺将影响今年下半年和明年上半年的销售情况，甚至一些城市的一些房企将缺货。

除了房企的现金流压力外，它是毛利率短期修正后的整体下降趋势。2016年，土地王在全国频繁出现，这些项目陆续在市场上实现，受结转周期影响，中长期毛利率呈下降趋势。

一些房地产企业高管曾向《证券日报》表示，从2016年开始，一些房地产企业开始大举征地，这将反映在2020年至2021年的收入中。如果当时融资成本不能降低，利润指标将会相对难看。