亿达中国:踏空地产牛市 溢价收购美化业绩

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来源标题:[房屋企业年报]亿达中国:空房地产牛市升水收购美化业绩

2019年4月1日，亿达中国控股有限公司(以下简称“亿达中国”)发布了公司2018年度业绩报告。该公司收入同比略有增长，增幅为0.5%，但利润同比下降15.3%。这是该公司在过去五年中第三次利润下降。公司经营业绩波动，2018年净利润较2014年下降近6000万元。可以说，在近几年的大房地产市场上，亿达中国已经完全踩在了空身上，甚至有所下降。

利润在五年内下降了三倍。自持属性的输入和输出并不理想

2018年，亿达中国的年收入为73.57亿元，同比略微增长0.5%。其中，商务园区配套住宅楼、办公楼、独立住宅楼销售总额59.58亿元，平均结算价格10744元/平方米，商务园区租金收入仅为4.79亿元，商务园区委托经营收入仅为6300万元。2018年对于意达中国来说是一个里程碑式的一年，意达中国将在20年内深化其商业园区细分。然而，截至年底，租金收入仍仅占总收入的6.5%，而自持物业占总资产的43%。

目前，公司自有商业园区，包括办公楼、公寓、商铺和停车位，总建筑面积161.2万平方米，整体入住率在45%至95%之间。新的商务园区营业面积260.8万平方米，总营业面积675.3万平方米，但年贡献收入只有6300万元。投资186亿元，总收入贡献仅为5.4亿元，其中还包括非自持物业的管理收入。可以看出，与一般房地产公司的净资产收益率相比，益达中国自持性房地产的整体投入产出效率并不理想。

益达中国母公司净利润为8.34亿元，同比下降15.3%，这是益达中国近五个财年第三次出现净利润负增长。与2014年净利润相比，2018年净利润减少近6000万元。可以说，在近几年的大房地产市场上，亿达中国已经完全踩在了空身上，甚至有所下降。业绩不佳导致公司全年无分红计划，这是益达中国近年来首次未能实现分红。

以高价收购子公司以美化业绩

值得注意的是，虽然亿达中国的年利润明显下降，但扣除收购子公司的7.9亿元收入后，公司的税前利润将同比下降50%以上。

2018年5月14日，亿达中国完成了对福安集团剩余61.54%股权的收购，其核心资产为大连天地项目。在此之前，亿达中国先后数次收购福安集团38.46%的股权。此次收购后，福安集团成为益达中国的全资子公司。福安集团持有大连天地项目78%的股权，加上益达中国之前持有的22%的股权。此后，大连天地项目公司的全部股权被归入益达中国，并纳入合并范围。自2007年以来，这个拖延已久的大连天地项目已被亿达中国完全接管。

早在2016年，亿达中国就持有福安集团10.26%的股份。当时，福安集团也是由益达中国、瑞安房地产和瑞安房地产共同控股的项目公司，其项目为“大连天地项目”。亿达中国在2017年和2018年分别收购了福安集团28.2%和61.54%的股份，相应的估值分别为13元和31.6亿元。据测算，福安集团当时(2017年末)的估值为51.35亿元。

由此可见，此前益达中国持有福安集团10.26%的股权和“大连天地项目”22%的股权的估值大幅上升，增值收益分别为1.605亿元和6.304亿元，对益达中国2018年的账面利润总额贡献为7.91亿元，增值率分别为44%和77%。虽然这种收入美化了这种说法，但这十多年的汇率增值似乎显示了益达中国房地产牛市的尴尬局面。

财政支出大幅增加，债务偿还压力巨大

2018年，亿达中国实现年销售额85.37亿元，同比增长17.5%，主要是由于报告期内收购的大连天地项目销售额增加。平均售价为11693元/平方米，与去年基本持平，而大连单个城市的销售占比高达91.7%。多年来，公司一直未能摆脱严重依赖大连单城市的局部局面。销售主要是住宅，占94.7%，而商业销售的比例没有增加。位于商务园区的亿达中国，除了商业住宅是主要的住宅建筑之外，本质上仍然是一个住宅开发商。