33家上市银行年报看楼市：超三成新增贷款流向房地产

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随着上市银行年报披露的开放，银行房地产贷款的全貌逐渐显现。截至去年底，已披露年报的33家上市银行(包括a股和h股)的住房贷款余额共计28万亿元，占贷款总额的近32.7%。

其中，个人住房贷款总额近23万亿元，比年初增长15.6%；房地产行业企业贷款余额也接近5.4万亿元，同比增长16.2%。住房相关贷款的增长也呈现出两大特点:

首先，尽管个人抵押贷款的增长率持续下降，但它在银行信贷供应中仍占据重要地位。33家上市银行按揭贷款增幅占贷款增幅的37.5%，高于2017年。

第二，虽然住房企业融资渠道收紧似乎已成为一个既定事实，但去年房地产行业上市银行的贷款总额却逆势增长，甚至高于2017年。该行业贷款余额下降的银行只有8家，主要是中小银行。

在住房贷款总量继续上升的同时，银行信贷政策继续进行结构性调整:

第一，个人抵押贷款继续分化，重点支持第一套自住家庭的购房需求；

二是开发贷款普遍采取差异化信贷政策，重点客户和重点地区，择优支持房改贷款业务，严格控制商品房开发融资和房改融资。

值得注意的是，许多银行在年报中都提到了房地产信贷业务的风险。以招聘行为为例，该行表示:预计2019年房地产行业的风险将主要集中在一些去库存速度较慢的三、四线城市，以及一些高杠杆率的中小房地产企业。

抵押贷款也是信贷供应的一个重要起点

上市银行对个人抵押贷款的热情没有减弱。截至去年底，上述33家上市银行个人住房抵押贷款总额已达23万亿元，同比增长15.6%。

与前期趋势相比，虽然个人抵押贷款增速仍处于下行通道，但考虑到这类优质资产给银行带来的综合效益，个人抵押贷款在a股上市银行信贷供给中仍占据重要地位。

一个可以直接证实的数据是，上述33家上市银行的抵押贷款增量占去年贷款增量总额的37.5%。

许多银行在年报中还表示，将积极落实国家房地产市场调控政策，继续实施差别化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住住房购买需求。

同时，上市银行个人消费贷款和信用卡应收账款增速明显快于抵押贷款增速。与不断上升的抵押贷款利率相比，消费贷款利率普遍较高，这对商业银行的整体资产方收入乃至净息差都有积极的促进作用。

光大银行在其年度报告中表示，2018年，其个人贷款“集中于非个人住房贷款”。

展望2019年的房地产销售市场，穆迪投资者服务公司表示，由于需求疲软(尤其是四线城市)，未来12个月全国房地产合同销售增长可能会继续放缓。

建行的房贷增幅占67%，民生银行的房贷压力下降

就个人抵押贷款而言，工行、建行和农行仍是最大的抵押贷款机构，在抵押贷款余额和增量方面均居国内银行之首。其中，截至去年底，建行抵押贷款余额占贷款总额的35.1%，继续位居国内银行前列；邮政储蓄银行和中国农业银行的抵押贷款比率也分别达到33%和30.7%。

在股份制银行中，中信银行和招商银行去年的按揭贷款增幅较大，分别超过1381亿元和953亿元。然而，增长最快的银行是浙商银行，其去年年底的抵押贷款余额仅为444.5亿元，比年初大幅增长了57%。

值得注意的是，民生银行年末个人抵押贷款余额较年初下降约155亿元，降幅接近4%，是少数几家减少个人抵押贷款的银行之一。

在中小银行中，由于抵押贷款余额基数较低，许多银行去年实现了超过100%的抵押贷款增长率。其中，甘肃银行、江阴银行和盛京银行的增速分别为221%、131%和126%，但这三家银行的按揭贷款占比均未超过10%。

从抵押贷款增加在银行贷款增加中的比例来看，国有大银行一般超过40%，其中建行甚至占到67%；在股份制银行中，中信银行和招商银行名列前茅，分别达到33%和26%；在中小银行中，江西银行去年实现了44%的抵押贷款增量，使我行年末抵押贷款余额占全行贷款的比例提升至25.7%，暂居上市中小银行之首。

住房开发贷款与这一趋势背道而驰

自去年以来，住房企业融资渠道收紧似乎已成为既定事实。可以直接佐证的数据是，去年住房企业国内贷款达到2.4万亿元，同比下降4.9%，与2017年住房企业国内贷款同比增长17%以上的情况有很大不同。

然而，在上市银行的年报中，结论却是相反的:截至去年底，上述33家上市银行公共贷款项下的房地产行业贷款余额总计5.4万亿元，同比增长16.2%；总体增量也高于2017年。其中，仅8家银行的房地产贷款余额较年初有所下降，主要是中小银行。

虽然不同银行对房地产贷款的统计可能略有不同，但主要包括开发贷款、经营性房地产抵押贷款和其他发放给房地产企业的非房地产贷款，其中开发贷款是主要的。