房企财报：龙头企业销售额创新高 白银时代谋转型

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自3月以来，房地产上市公司密集发布了2018年年报。从数据来看，大多数房企在收入和利润方面都取得了不错的成绩，但由于调控政策的影响，销售增速放缓，一些房企在激烈的竞争中寻求多元化的业务布局。

领先的房地产企业销售额达到新高，增速放缓

2018年，房地产交易规模创新高，万科、恒大、碧桂园的年销售额分别突破6000亿元、5500亿元和5000亿元。

根据年报数据，万科实现营业收入2976.8亿元，上市公司股东应占净利润337.7亿元，同比增长20.4%；恒大营业额4662.0亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%；碧桂园总收入3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%。

根据42家公司的年报数据统计，中原地产研究中心发现70%的公司利润明显增长，其中27家a股公司的平均利润增长了22.6%。

然而，在调控政策趋紧的背景下，房企普遍存在业绩增长乏力的现象。根据年报数据，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大的合同销售额同比增长10.1%，增速低于2017年。2018年，碧桂园的股权销售额增长了31.25%，2017年，碧桂园的合同销售额增长了78.3%。

据国家统计局统计，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售额为15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

2018年，在"无房炒房"和城市政策的政策引导下，行业监管继续深化，市场也经历了从热到冷的变化。从2018年下半年开始，房地产企业销售业绩增速放缓，这一趋势在2019年后更加明显。

根据中原地产研究中心对2019年1-2月25家房地产企业销售业绩的统计，2019年1-2月25家企业的总销售额为5019亿元，同比下降7%，而2018年同期的销售额同比增长超过60%。

"住宅龙头企业的增长速度有所放缓，但绝对增幅仍然显著."58住房研究院首席分析师张博在接受Zhongxin.com采访时表示，一些住房企业的发展战略开始发生变化，从注重大规模发展转向规模与质量并重，尤其是负债水平较高的大型品牌住房企业更加谨慎，不再过于依赖“高周转率”战略。

行业集中度显著提高

据年报显示，2018年，领先的房地产企业继续充分发挥规模优势，销售业绩增幅超过市场平均增幅。

根据中国房地产协会和上海市亿居房地产研究院中国房地产评估中心联合发布的《2019年中国房地产开发企业500强评估研究报告》，2018年，中国房地产企业100强市场集中度持续上升，1000亿房地产企业达到30家，创历史新高。

根据评估报告，前四名房地产开发企业的销售额从2013年的6.93%增长到2018年的14.17%。凭借土地收购和融资的优势，领先的房地产企业迅速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局确保绩效的稳定性。

“此外，在我市政策的宏观背景下，中小房企依然举步维艰，空的增长空间和市场份额进一步受到挤压。在500强房企中，销量小、负增长的企业并不多。”据报道。

万科在致股东的2018年年报中表示，行业集中度上升不再是一种趋势，而是一个事实。现在我们正处于“白银时代”，这是一个更多变化的时代，一个更加微妙的时代，一个竞争更加激烈、技术含量更高的时代。

“行业集中度将继续进一步提高。据估计，到2019年，1000亿住房企业的规模将扩大到约40家。”张博说，要注意“1000亿元”的含金量。如果步子迈得大，基础薄弱，风险就会增加。无论是兼并还是抢地，都离不开资本杠杆。虽然2019年融资环境有所改善，但如果我们不关注风险，只关注规模，我们可能会跌入1000亿元的跑道。

张博认为，2019年，中小住房企业的生存将变得越来越困难。目前，宽松的流动性倾向于大型品牌住宅企业，难以改善更多中小住宅企业的资金链压力。2019年合作开发和并购将频繁上演。

全面实施多元化布局

面对激烈的竞争，除了注重发展质量外，多元化的商业布局一直是住宅企业关注的焦点。

在过去的两年里，房地产行业经历了一波“去房地产更名”的浪潮。万科地产、保利地产、恒大地产、房型地产、远洋地产、施琅绿色地产、时代地产、AVIC地产、龙湖地产、大连万达商业地产等10多家房地产企业已将“地产”一词从名称中去除。

据年报显示，2018年，万科除主营业务外，还在地产、物流、教育甚至冰雪等利基领域做出了巨大努力。碧桂园在机器人产业和农村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营，越秀地产在养老项目上有布局。

“2018年，前30家房企中有70%发布了多元化战略，前100家房企中有97%推出了多元化业务。”易居企业集团首席执行官张炎表示，2018年房企多元化投资接近1000亿元，是2014年的7倍。