绿城中国：销售增速降至个位数 净利润腰斩

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从杭州起步的绿城中国曾在2016年挤进中国房地产企业十大销售榜，但被新城控股和阳光城超越，2018年跌至第17位。2018年，绿城中国实现合同销售额1564亿元，同比仅增长6.9%，位居20大房企销售增长末；年净利润下降了50%以上。尽管受到出售子公司和减值准备的影响，但净利润同比下降也是事实。

前20名房地产企业的销售增长率最低

与其他行业不同，房地产企业只有在正式交付后才能将售出的房屋确认为收入。因此，2018年房地产企业年报应该反映2015年和2016年楼市最热时期的表现。

根据中国指数研究院的数据，2018年，中国房地产百强企业的总销售额和销售面积分别同比增长33.2%和32.0%，增速分别高于全国21.0%和30.7%的增速。十大房企销售平均增长率为23.1%，前11至前30家房企平均增长率为57.9%，前31至前50家房企平均增长率为40.8%。

然而，绿城中国最近发布的2018年年报显示，其总合同销售额为人民币1564亿元，仅比2017年增长6.9%。未能实现年初设定的1600亿元销售目标，较2016年和2017年的58.4%和28.4%的销售增长率大幅下降。据嘉里研究中心称，这是前20家房地产企业中增长率最低的。

房地产市场的每一轮繁荣和沉寂都会带来行业的重新洗牌。在嘉里的房地产企业排名中，绿城中国2016年的销售额超过1000亿，在中国房地产企业中排名第九。然而，此后增长放缓，随着新城控股、阳光城、徐汇等一批“黑马”的出现，绿城中国开始落后，从2017年的第11位跌至2018年的第17位。

关于编辑目标和奋斗目标，评估版目标为1300亿元，奋斗目标为1700亿元。

李俊表示，从征地到销售，绿城的原有速度相对较慢，但在新的大规模运营体系的控制下，所有营业额指标都将大幅提高。然而，由于一些城市存在价格限制，中国绿城在整体财务成本相对较低的情况下，并没有削减其头寸和出货。

深圳房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心研究员李同意绿城的解释。他告诉中信经纬的客户，绿城有很多高端项目，价格也很高，所以拿到预售证书并不容易。同时，绿城中国的项目大多位于华东市场和一、二线城市，这影响了其销售业绩。“华东地区的房地产市场表现应该是全国最差的，上海、杭州等城市都进行了大幅调整，这加大了绿城的销售压力。”李对说道。

据年报显示，2018年绿城投资项目的签约销售主要分布在长三角地区，占70.3%，也是浙江省房地产企业销售排行榜的第一名。

李认为，近两年来，绿城经历了高层的动荡，一些长辈相继离职，这不可避免地对公司的业绩产生了影响。一些媒体解释说，CCCC作为“白衣战士”成为绿城的最大股东，已经逐渐掌握了主动权，这让一些绿城老人不得不重新思考自己的个人前景。

净利润连续两年下降

尽管绿城中国的销售增长率较低，但毛利率等指标正在改善。根据年度报告，绿城中国2018年盈利603.03亿元，比2017年增长43.7%；毛利率为22.8%，较2017年的19.2%大幅上升；毛利润137.52亿元，同比增长70.3%。根据年报，这主要是由于物业销售收入的增加。

然而，归属于股东的利润只有10.03亿元，比2017年的21.9亿元下降了54.2%。股东应得利润大幅下降，这在2018年1000亿级房地产企业年报中是罕见的。就此，绿城中国解释称，主要因本集团出售子公司而归属于股东的利润较2017年减少7.7亿元；根据市场环境变化，减值准备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元。本集团部分外币借款因人民币贬值而产生的未实现汇兑净损失人民币4.88亿元。

在资产减值方面，绿城集团首席财务官郑风在业绩发布会上表示，2018年共提供了17.35亿元，其中几笔金额较大，一笔是在Xi安购买的旧项目，原项目销售亏损。做了规定；温州项目有财政困难，但这并不意味着没有回收，背后还有很大的机会；青岛项目是前期收购的，土地价格相对较高，所以按照最新成本和未来售价计提。他还强调，实际拨备将根据未来实际情况在合理时间进行调整。

李表示，绿城的征地成本一直很高，这也吞噬了企业的利润。据年报显示，2018年绿城新增土地项目37个，主要分布在京津冀、长三角和珠三角地区的城市，平均底价已达到11398元/平方米左右。

虽然毛利率有所上升，但从近几年的数据可以发现，绿城中国的净利率和归属于其母公司的净利率已经连续两年下降。受股东应占利润下降的影响，绿城中国的净利率从2016年的7.67%降至2018年的3.94%，母公司应占净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。